On peut décider de vendre son appartement pour plusieurs raisons, mais peu importe cette raison, dans tous les cas, le but est aussi de pouvoir en tirer le meilleur prix possible. Ce prix doit être en adéquation avec la valeur réelle de votre appartement bien sûr, mais il doit aussi, si possible, vous permettre de réaliser une plus-value. Comment fait-on pour pouvoir vendre son appartement au meilleur prix ? Voici 5 règles d’or à suivre pour y parvenir.
Règle #1 : Faire une pré-enquête sur internet
Pour commencer, vous pouvez trouver des informations précieuses sur internet, notamment en visitant les portails immobiliers comme Meilleursagents, Efficity ou encore la rubrique « évaluation » du site Pap.fr. Ces portails présentent l’avantage non négligeable de posséder des outils d’évaluation de la valeur d’un bien immobilier. La valeur d’un appartement ou d’une maison est calculée à partir d’une quinzaine de critères, tels que la localisation, la superficie, l’étage, l’exposition… etc. Ces outils sont généralement gratuits. Cependant, gardez à l’esprit qu’ils doivent vous servir uniquement d’indicateurs approximatifs, car leur fiabilité est relative. Ils permettent simplement de vous faire une première idée sur la valeur potentielle de votre appartement, et vous donneront déjà quelques arguments en vue, par exemple, d’une éventuelle discussion avec un agent immobilier. Dans tous les cas, assurez-vous au moins que les estimations s’appuient sur des ventes effectives et non sur les prix des petites annonces.
Règle #2 : Se renseigner auprès de plusieurs agences
Une autre règle d’or pour fixer le meilleur prix de vente possible est d’obtenir un maximum d’informations sur les prix du marché. Même si vous avez l’intention de vendre votre appartement vous-même sans passer par une agence immobilière, rien ne vous empêche de vous renseigner auprès d’eux. Ce sont des professionnels experts du marché immobilier qui effectuent une veille permanente sur tout ce qu’il s’y passe, et ils sont là aussi pour vous renseigner. Ainsi, n’hésitez pas à contacter plusieurs agences pour comparer les informations qu’elles vous fourniront. Leurs agents vous proposeront sans doute de leur confier la vente de votre bien, si possible avec un contrat d’exclusivité. C’est à vous de décider, mais ils se doivent de vous renseigner même si vous ne signez aucun contrat avec eux. Quoi qu’il en soit, méfiez-vous de ceux qui vanteraient les mérites de votre bien et occulterait tout défaut uniquement dans le but que vous leur en confiiez la vente. Vendre son bien par ses propres moyens permet d’économiser des frais, mais vous devrez y consacrer du temps et faire visiter votre appartement plusieurs fois (sauf chance exceptionnelle !) avant de trouver votre acheteur. Vendre son appartement en passant par une agence vous simplifiera la vie et, à condition de miser sur des professionnels sérieux, vous permettra de bénéficier de leur force de vente et de leur carnet d’adresses.
Au cours du rendez-vous avec l’agent immobilier chargé d’estimer votre bien et de vous renseigner, exigez des références de ventes récentes de biens similaires au vôtre dans le secteur. Et demandez-lui si votre logement fait partie des biens très recherchés ou non. Muni de toutes ces informations, vous pourrez déjà fixer un prix de vente objectif, proche de la réalité du marché, et aurez une estimation de la valeur de votre bien par un professionnel. Ceci a également pour but d’éviter que vous ne surestimiez votre bien, ce qui au départ est compréhensible, car il a pour vous très souvent une valeur affective, mais aussi parce que vous souhaitez en retirer le meilleur prix. Cependant, ce prix doit rester le plus objectif possible, c’est-à-dire tenir compte à la fois des qualités et des défauts de votre appartement.
Règle #3 : Fixez un prix légèrement plus élevé
Bien sûr, cela ne fonctionnera que sur un appartement de qualité, en excellent état, avec peu ou pas de défaut. Dans ce cas, vous pouvez fixer un prix légèrement supérieur à la valeur réelle de votre appartement, comme par exemple 5% de plus. En effet, à moins que l’un de vos visiteurs ait un coup de foudre immédiat et très fort, tous les acheteurs potentiels essayeront de négocier le prix à la baisse. Pour vendre votre appartement au meilleur prix, il est donc essentiel, si la qualité de votre bien le permet, de vous accorder une marge de manœuvre pour la négociation. Mais veillez tout de même à ne pas être trop gourmand, car un bien trop cher fera fuir les visiteurs potentiels.
Règle #4 : Tenir compte de la durée de vos annonces
Qu’il s’agisse d’annonces sur des sites de vente entre particuliers tels que Le Bon Coin, ou d’annonces figurant sur les vitrines des agences immobilières à qui vous aurez confié votre bien, il vous faudra surveiller attentivement leur durée de vie. En effet, et c’est tout à fait logique, il existe une relation directe et mathématique entre la durée pendant laquelle le logement est proposé à la vente et l’éventuelle revue à la baisse de son prix. Plus un appartement met de temps à trouver un acheteur, plus le prix devra, malheureusement, être revu à la baisse. Cette durée est différente selon le type de bien et sa localisation. Ainsi, en région parisienne ou dans les grandes agglomérations telles que Lyon, Montpellier, Toulouse etc., il faut en moyenne 70 jours environ pour vendre un bien immobilier. Dans les villes moyennes, comme par exemple Brest, Clermont-Ferrand, Metz etc., c’est environ 90 voire 100 jours. Enfin, dans les agglomérations plus petites et les zones rurales, où le marché est plus difficile, la durée moyenne pour vendre un bien immobilier se situera entre 120 et 150 jours.
Ainsi, si vous n’avez pas eu d’offres d’achats proches de votre prix dans ces délais, ou pire, aucune visite, cela signifie que vous avez sans doute fixé un prix trop élevé. Vous devrez donc revoir vos prétentions à la baisse. Cela n’est jamais plaisant, mais ça peut être nécessaire si vous souhaitez vendre votre appartement, tout simplement.
Règle #5 : Rendez votre appartement attractif pour les visites
Cette règle est malheureusement encore trop peu suivie. Vous connaissez sans doute la célèbre émission de télévision sur M6, intitulée « Maison à vendre », dans laquelle l’animateur Stéphane Plaza donne des conseils et les mets en application, pour optimiser l’agencement et la décoration de maisons, afin d’attirer et de conquérir les visiteurs. Cette émission n’a pas seulement pour but de faire une énième émission de télévision sur l’immobilier. Ces conseils sont très importants, et s’appliquent bien sûr tout autant à la vente d’un appartement. Quand on vit dans son appartement, on le trouve toujours parfait ou presque, car on a fait en sorte que son intérieur corresponde à nos attentes, nos goûts etc. Cependant, il est primordial de réussir à se mettre dans la peau d’un acheteur potentiel qui va visiter votre appartement pour la première fois. Globalement, s’il y a de gros travaux à faire, inutile d’investir de l’argent, vous risquez d’en perdre sur la vente finale. En revanche, effectuez impérativement les petites réparations, qui sont bien souvent de l’ordre du détail mais qui pourtant peuvent faire fuir beaucoup d’acheteurs potentiels. Par exemple : une prise électrique mal fixée, un carreau de salle de bains décollé ou une vitre fêlée seront remarqués par un acheteur qui soit en profitera pour négocier le prix à la baisse, soit tournera simplement les talons. Au niveau de la décoration (et c’est souvent la partie la plus difficile, émotionnellement parlant), il faut dépersonnaliser votre intérieur et alléger votre décoration le plus possible. Photos de famille, bibelots, gros meubles rustiques etc. tout doit « disparaître » ! Le but de la manœuvre est que votre acheteur puisse se projeter dans cet appartement, qu’il puisse s’imaginer déjà y vivre, comment il y placera ses propres meubles etc. Enfin, cela paraît évident, n’oubliez pas de ranger et nettoyer votre appartement avant chaque visite.
Conclusion :
En suivant ces quelques règles de base, vous parviendrez à fixer un prix qui sera au plus près de la valeur de votre bien, et grâce auquel vous réaliserez une vente idéale, et vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réaliser une plus-value. Par ailleurs, vous pourrez optimiser les visites de votre bien, afin que les visiteurs puissent plus facilement avoir le « coup de foudre », et que votre vente se fasse le plus rapidement possible.
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