Trop de gens sont encore malheureusement dans l’ignorance à ce sujet, mais il s’avère que plus de la moitié des crédits immobiliers ne sont en fait pas en règle avec la loi. Devant ce constat, de plus en plus de sociétés spécialisées dans l’expertise de crédits immobiliers voient le jour, et ce depuis plusieurs années déjà. Le but du jeu ? Déceler toutes les erreurs qui figurent dans votre dossier de crédit, puis tout simplement confondre votre banque en justice. Si les erreurs sont avérées et que la justice vous donne donc raison, et par conséquent gain de cause, vos intérêts sont recalculés, l’écart entre les montants vous est remboursé pour ce qui est des intérêts déjà payés, et vos mensualités sont recalculées (à la baisse) pour les intérêts à venir. De cette façon, il est souvent possible de récupérer plusieurs dizaines de milliers d’euros d’intérêts, et de faire une économie considérable sur le coût global du crédit. Quelles sont les erreurs, volontaires ou non, commises par les banques sur les crédits immobiliers ? Comment procéder pour que justice soit faite ?
Les erreurs les plus fréquentes
Il y a 3 types d’erreurs que l’on retrouve le plus fréquemment dans les dossiers de crédit qui ne sont pas en règle avec la loi. Certaines sont repérables à l’œil nu par le commun des mortels, pour d’autres, il faut avoir un œil d’expert :
Le TEG
Le TEG, ou Taux Effectif Global, vise à représenter le coût réel total de votre crédit. Il doit ainsi intégrer tous les frais imputés directement au crédit et qui ont contribué à sa souscription. Le TEG comportant ainsi de nombreux éléments différents, devient au final une formule de calcul très compliquée, et c’est là que l’on retrouve le plus d’erreurs. Ces erreurs ne sont pas toujours nécessairement volontaires de la part de la banque ou de l’organisme de crédit. Cependant, elles sont bien réelles, mais difficilement détectables par le particulier néophyte. Par exemple, la banque peut faire des erreurs sur le montant de l’assurance à intégrer à la mensualité de prêt, surtout si l’assurance est souscrite en dehors de cette banque. Elle peut aussi omettre des frais de courtage, si vous passez par un courtier en crédit, ou ses propres frais de dossier. Et du côté des banques mutualistes, ce n’est pas mieux ! Certaines d’entre elles ne prêtent en effet de l’argent qu’à leurs sociétaires, ce qui fait que vous serez obligé de souscrire des parts sociales avant de pouvoir souscrire un crédit. Dans ce cas, la banque est obligée d’intégrer le coût de ces parts sociales dans le calcul de votre TEG, ce qui n’est pas toujours fait. Enfin, il faut aussi tenir compte des frais de garantie, d’hypothèque, de nantissement, ou de caution mutuelle, autrement dit, de l’intégralité des frais payés, et non de la seule partie non récupérable.
Les mentions obligatoires
Selon la loi, un certain nombre de mentions sont obligatoires dans un contrat de crédit immobilier. Ainsi, si certaines d’entre elles ont été omises, vous pouvez remettre en cause la validité de votre contrat. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt à taux variable, la banque a plusieurs obligations au niveau des éléments à mentionner dans le contrat. Elle doit ainsi vous fournir une simulation intégrant une variation haute et une variation basse du taux d’intérêt, afin de vous indiquer toutes les conséquences possibles sur le montant de vos mensualités. Sur votre contrat devront aussi figurer le TEG mensuel, dit « de période », et le TEG annuel. Bien trop souvent, les banques ne mentionnent que le TEG annuel, ce qui est illégal, car vous ne pouvez alors pas recalculer vous-même votre TEG mensuel.
Le nombre de jours
C’est l’erreur la plus facile à déceler, par vous-même, simplement en relisant votre contrat. En effet, la loi prévoit que le montant des intérêts (hors assurance) soit calculé sur une année civile de 365 ou 366 jours. Or certaines banques ou certains établissements de crédit utilisent l’année « bancaire » de 360 jours. Vous êtes dans ce cas perdant, puisque votre taux calculé sur seulement 360 jours sera plus élevé, mais que vous le paierez sur 365 jours.
Bon à savoir
En principe, la loi prévoit que vous ayez 5 ans pour attaquer votre banque en justice. Cependant, cela dépend de l’erreur commise dans le contrat de crédit. En effet, vous avez 5 ans pour vous retourner contre votre banque pour toutes les erreurs détectables par vous-mêmes, telles que le nombre de jours erronés ou l’absence de certaines mentions obligatoires. En revanche, en ce qui concerne les erreurs bien cachées dans le TEG, la loi considère qu’elles sont indétectables par des personnes non-expertes (ce qui est vrai), et que par conséquent, la banque profite de l’ignorance de ces clients pour gagner plus d’argent. Par conséquent, il n’y a pas de délai maximum pour attaquer votre banque en justice sur la base d’une erreur de TEG.
Comment procéder ?
Si certaines anomalies sont détectables par tout le monde, mieux vaut faire expertiser votre crédit par une société spécialisée, qui saura détecter toutes les erreurs, y compris les plus petites. Plus votre dossier comportera d’anomalies, plus vous aurez de chances d’avoir gain de cause et de récupérer vos intérêts. Il y a de nombreuses sociétés d’expertise de crédit, mieux vaut donc choisir la bonne, car ces prestations de service ont évidemment un coût. Ainsi, faire expertiser votre crédit vous coûtera entre 250 et 600€, pour une étude complète et détaillée. L’une des sociétés les plus fiables en la matière, ayant déjà pignon sur rue, est la société Les Expertiseurs du Crédit. L’étude devra comporter tous les calculs financiers précis nécessaires, qui prouvent la ou les erreurs commises, ainsi que d’autres informations comme des cas de jurisprudence, des rappels à la loi etc.
Vous devrez ensuite faire appel à un avocat qui se chargera d’attaquer la banque en justice en votre nom. Attention, cela a également un coût, il faut donc prévoir cela dans votre « plan d’attaque ». Mais si vous avez gain de cause, vos gains seront bien supérieurs à ce que vous aura coûté toute la procédure. De la même façon, outre les sociétés d’expertise, vous pouvez aussi directement faire appel à un avocat en droit bancaire spécialisé dans la défense des consommateurs. Il vérifiera que votre cas est plaidable avant de vous entraîner dans une procédure longue et coûteuse.
Peut-on éviter une procédure judiciaire ?
Bien sûr ! Une procédure judiciaire sera toujours longue et coûteuse, même si au final le jeu en vaut financièrement la chandelle. Il vous est tout à fait possible, et c’est même conseillé, de négocier dans un premier temps directement avec votre conseiller financier, en lui demandant notamment un geste commercial, tel qu’une diminution de votre taux nominal, l’annulation des pénalités de remboursement anticipé, un taux fortement réduit sur un autre futur emprunt etc. Attention, il vous faudra tout de même ne pas venir les mains dans les poches, et pouvoir prouver à votre conseiller que le contrat contient des erreurs, lui montrer quelles sont ces erreurs etc. La procédure en justice n’interviendra alors que si cette négociation n’aboutit pas, et que votre conseiller persiste à faire la sourde oreille, ce qui arrive malheureusement.
Conclusion :
Sachant que plus de la moitié des crédits immobiliers ne respectent pas la loi, il y a plus de 50% de chances pour que le vôtre ne soit pas en règle. Certaines banques continuent à rester dans l’illégalité en toute connaissance de cause, pensant sans doute que les quelques clients qui se plaindront leurs coûteront moins cher que les bénéfices que ces irrégularités leur rapportent. Là encore, les banques comptent grandement sur votre ignorance en la matière et/ou votre découragement devant l’éventualité d’une longue procédure judiciaire. Cependant, je vous conseille vivement d’au moins faire expertiser votre contrat de crédit immobilier. La procédure peut durer entre un et trois ans, mais peut vous permettre de récupérer, en moyenne, 40 000€ sur votre crédit, ce qui est énorme, et vaut bien la peine de supporter quelques désagréments et de financer un avocat. Après tout, qui se laisserait, en principe, arnaquer impunément d’une telle somme ?
- Comment choisir son comptable ? - 1 avril 2024
- Investissement immobilier : Résidentiel ou locatif, comment choisir ? - 6 octobre 2023
- La gestion optimale de la comptabilité de votre entreprise : mode d’emploi - 5 octobre 2023
