Comment sous louer son appartement légalement?

Sous louer son appartement présente certains avantages, comme notamment celui de faire des économies importantes sur le montant de son loyer. Contrairement à une colocation où chacun paye sa part au propriétaire, lors d’une sous location, votre sous locataire vous verse son loyer chaque mois. Vous pouvez, sous certaines conditions, louer tout ou partie de votre logement, que vous y habitiez ou non. Par exemple, les règles ne seront pas les mêmes si vous sous louez un appartement meublé ou vide. Ainsi, la sous location est légale, mais soumise à certaines règles à respecter. Voici les 7 points clés à connaître pour sous louer son appartement.

Point clé #1 : Définition d’une sous location

Si vous prêtez votre appartement à un proche, ou que vous vivez avec un ami sans aucune contrepartie financière, alors il ne s’agit évidemment pas d’une sous location. En revanche, à partir du moment où vous prêtez une partie ou la totalité de votre logement à un tiers en échange d’une contrepartie financière, il s’agit alors d’une sous location, qui est soumise à certaines règles juridiques. Pour bien connaître les règles à respecter et les bonnes choses à faire, il faut aussi bien différencier la sous location de la colocation. Une colocation est mise en place par le propriétaire, qui décide alors également du nombre de colocataires, qui dépend notamment du nombre de places disponibles dans l’appartement. Il perçoit directement le loyer de chaque colocataire. Lors d’une sous location, en revanche, c’est vous qui percevez le loyer du sous locataire, et qui le déterminez.

Point clé #2 : L’accord du propriétaire

En fonction du type de sous location que vous souhaitez mettre en place, vous aurez besoin dans certains cas de l’accord de votre propriétaire :

Si vous sous louez un logement vide, vous devrez au préalable demander l’autorisation à votre propriétaire par écrit, de préférence via une lettre envoyée avec accusé de réception.

Dans le cas d’un logement meublé, vous ne pouvez le sous louer que si votre propriétaire n’a mentionné aucune interdiction de sous location dans votre contrat de bail. Si tel est le cas, vous n’aurez pas besoin de son accord si votre bail a été signé avant le 27 mars 2014. Pour les baux signés après cette date, il faut un accord écrit comme dans le cas des logements vides.

Dans le cas particulier d’un logement de type HLM (logements sociaux), la sous location est alors strictement interdite, et sévèrement punie par la loi. Seuls les cas suivants peuvent donner droit à une dérogation spéciale : sous location à une personne de moins de 30 ans, de plus de 60 ans, ou présentant un handicap et dans le cas d’un contrat d’accueil familial. Pour ces cas particuliers, vous devrez alors informer votre bailleur social par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous n’aurez cependant pas besoin de son accord.

Point clé #3 : Le montant du loyer

Il vous est strictement interdit par la loi de « gagner de l’argent » via la sous location. Ainsi, le montant du loyer que vous appliquerez à votre sous locataire ne devra pas excéder le montant du loyer que vous versez au propriétaire de l’appartement. En dehors de cette limite, vous êtes libre de fixer vous-même le montant du loyer de sous location. Cependant, gardez à l’esprit qu’un montant trop élevé pourra faire fuir d’éventuels sous locataires. L’usage veut qu’il soit le plus souvent calculé en fonction de la surface sous louée. Ainsi, appliquer le montant total de votre loyer pour sous louer une simple chambre serait excessif, même si votre sous locataire utilise les parties communes comme le salon ou la cuisine. En revanche, si vous sous louez la totalité de votre appartement, alors vous pouvez appliquer le montant total de votre loyer à votre sous locataire.

Point clé #4 : Le contrat de bail

Lors d’une sous location, la loi impose au locataire de fournir au sous locataire une copie de l’accord écrit du bailleur principal (votre propriétaire) ainsi qu’une copie de votre contrat de bail. Il n’est donc pas nécessaire de mettre en place un contrat de sous location. Cependant, la rédaction d’un contrat de sous location entre vous et votre sous locataire est fortement recommandée, pour des raisons évidentes de sécurité, pour vous protéger par exemple en cas de non-paiement des loyers par le sous locataire. Ce contrat devra notamment préciser le montant du loyer, la date du paiement du loyer, la durée de la sous-location, les obligations des parties, la répartition des charges etc. La rédaction de ce contrat ne vous dispensera pas de vos obligations directes envers votre bailleur (paiement du loyer, des charges,…).

Point clé #5 : Que se passe-t-il si je souhaite rompre mon bail ?

Si, en tant que locataire, vous souhaitez rompre votre contrat de bail, votre sous locataire n’a alors aucun droit ni vis-à-vis du bailleur ni de droit d’occupation, car la loi considère que la sous-location s’interrompt automatiquement et immédiatement (sans préavis) lors de la cessation du bail principal. Par contre, si la rupture de votre bail entraîne que le contrat prenne fin avant le terme prévu dans le contrat de sous-location, le sous-locataire peut alors disposer d’une action en responsabilité contre le locataire, sauf si le contrat de sous location comporte une clause prévoyant que la cessation du bail principal pour quelque cause que ce soit entraînerait automatiquement la cessation de la sous location.

Point clé #6 : L’assurance habitation

Dans le cadre d’une sous location, le locataire doit souscrire à une assurance spécifique. En effet, comme dans une sous-location, le locataire prend la position du bailleur, il est garant, vis-à-vis du sous-locataire, du préjudice que celui-ci pourrait subir du fait d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un vice de construction, comme le précise l’article 1721 du Code Civil. Le locataire principal doit donc souscrire une assurance nommée le « recours du sous-locataire ». De son côté, le sous locataire doit également souscrire une « garantie personnelle des risques locatifs et recours des voisins », en plus des assurances qu’il peut déjà posséder pour garantir ses biens mobiliers personnels, ou encore les assurances de responsabilité.

Point clé #7 : Quels sont les risques de la sous location ?

Le risque principal est que, en tant que locataire, vous êtes responsable de votre sous locataire et de ses éventuels manquements pour payer le loyer. Idem en cas de dégradations du logement. En effet, le sous-locataire n’ayant aucun lien juridique avec le propriétaire, c’est le locataire principal qui sera chargé de veiller au bon fonctionnement de la sous location. Dans le cas de loyers impayés ou de dégradations, le contrat de sous location devient alors très important (voir point clé #4) puisqu’il va permettre au locataire principal de se retourner contre son sous locataire. En revanche, en cas d’impayé de votre part vis-à-vis de votre bailleur, ce dernier peut le réclamer au sous locataire, jusqu’à hauteur du montant du sous loyer.

Conclusion :

Avec ces 7 points clés, vous avez toutes les cartes en main pour que votre sous location se déroule parfaitement bien. Vous connaissez les points principaux de la réglementation, ainsi que les risques éventuels. Pour qu’une sous location se passe bien et se fasse dans les règles, il suffit simplement de rester vigilant et de bien penser à couvrir toutes les parties, grâce au contrat de bail principal et au contrat de sous location, appelé aussi contrat de sous bail. En sachant tout cela, faire une sous location peut être très avantageux, surtout pour ceux qui n’utilisent qu’une partie de leur logement, et qui pourraient économiser de façon conséquente sur leur loyer. Rappelons qu’économiser de l’argent c’est aussi en gagner !

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Clément

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