Investir dans l’immobilier locatif sans pour autant faire l’acquisition de la totalité du bien, tel est le modèle d’investissement proposé à travers une SCPI. La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI permet aux investisseurs de gagner de l’argent sans faire des efforts considérables. Le système est à la portée de tout le monde et permet une diversification en matière de revenus et de placements. Voici toutes les informations essentielles à découvrir par rapport à ce modèle d’investissement en vogue depuis quelque temps.
Principe d’une SCPI
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier existe depuis les années 60. Son modèle économique est simple : permettre à des investisseurs d’avoir accès à un marché immobilier qui leur est généralement inaccessible.
Définition d’une SCPI
Une SCPI (comme la SCPI Corum XL) est un système de placement collectif destiné à un modèle de placement dans l’immobilier locatif. Également appelée l’investissement dans la pierre papier, elle est également associée à une base d’épargne dématérialisée. Elle fait intervenir deux acteurs : la société de gestion en charge de l’investissement et les investisseurs.
Afin de permettre à plusieurs investisseurs de participer à l’achat d’un bien immobilier, la société de gestion recherche continuellement des biens à fort potentiel locatif. Par la suite, il soumet les biens sélectionnés à des souscripteurs (investisseurs) en les séparant en différentes parts. Dès lors, il leur est possible d’investir une somme d’argent variable en fonction de leurs moyens et de leurs objectifs sur le plan financier. Un investisseur peut acheter une ou plusieurs parts suivant ses capacités.
Fonctionnement d’une SCPI
Le fonctionnement d’une SCPI est semblable à celui d’un fonds d’investissement. La société de gestion gère le parc immobilier acquis grâce aux souscripteurs et dispose de tous les droits pour la collecte et la gestion des loyers. Chaque porteur de part reçoit un dividende équivalent à la hauteur de son investissement. Autrement dit, la répartition des revenus s’effectue au prorata.
Les différents types de SCPI
L’investissement dans la pierre papier propose des offres s’articulant autour de 4 grandes familles d’investissement.
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale est une entité offrant à ses investisseurs la possibilité d’épargner dans l’immobilier et de profiter des mesures de défiscalisation spécifiques telles que le dispositif Pinel ou Malraux. Elle collecte des fonds auprès de souscripteurs épargnants afin d’acheter des biens immobiliers qui sont principalement des habitations pouvant être anciens ou neufs (en cours de construction ou livrés).
Ce placement immobilier s’adresse essentiellement aux contribuables devant payer d’importants impôts et souhaitant alléger leur IR ou impôt sur le revenu. En plus de la défiscalisation, une SCPI fiscale propose aussi d’autres avantages à ses investisseurs. Par exemple, les épargnants bénéficient d’une gestion de leurs actifs et d’une mutualisation des risques. La SCPI fiscale peut être divisée en 4 catégories :
- la SCPI Malraux : pour investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30 % de la valeur des travaux réalisés
- la SCPI Pinel : pour acheter dans le neuf et profiter d’une réduction d’impôt pouvant être égale à 12, 18 ou 21 %
- la SCPI monuments historiques : pour déduire la totalité de sa quote-part de son impôt foncier grâce aux travaux, cette opération s’effectue sans limites de son revenu global
- la SCPI déficit foncier : pour investir dans des biens anciens à rénover avec la possibilité d’imputer sa quote-part relative aux coûts des travaux sur ses revenus fonciers
La SCPI de rendement
Une SCPI de rendement est un organisme de placement collectif administré ou géré par une société de gestion. Elle effectue des appels publics à l’investissement ou l’épargne pour permettre aux institutions et aux particuliers d’investir leurs argents. Chacun est libre d’acheter le nombre de parts qu’il souhaite. Il n’y a pas de maximum d’investissement, les investisseurs deviennent alors des associés de la SCPI.
L’argent collecté permet alors à la SCPI de se constituer un portefeuille d’actifs immobiliers variés à l’instar des commerces, des bureaux et des établissements de santé. Toutefois, il est également possible qu’une partie du capital puisse être utilisée dans l’acquisition de logements. Les actifs immobiliers sont ensuite proposés à la location à des entreprises ou des particuliers dans le cadre d’une SCPI résidentielle.
Les loyers obtenus grâce à une SCPI de rendement sont distribués au prorata et de façon trimestrielle à ses différents associés. Elle présente de nombreux avantages : une plus grande accessibilité, une absence de gestion, une dilution du risque locatif et une diversification de son patrimoine.
La fiscalité d’une SCPI
Pour être convaincu de pouvoir gagner de l’argent grâce à une SCPI, il faut comprendre le principe de base de celle-ci, y compris la fiscalité appliquée à son modèle d’investissement. Ce point est à prendre en compte, car il est relatif aux revenus obtenus grâce aux différents placements effectués.
La fiscalité d’une SCPI est la même que celle d’un bien immobilier obtenu à partir d’un achat en direct, tant sur les plus-values lors d’une cession que sur les revenus. Tous les ans, avant votre déclaration de revenus, la société de gestion vous envoie une notice explicative permettant le remplissage facile du document y afférent.
La fiscalité sur les revenus fonciers pour une personne morale
Pour les personnes morales, la fiscalité sur les revenus fonciers d’une SCPI est relativement simple. Elle est la même que celle du régime d’imposition dans laquelle est classée la personne morale. Globalement, il s’agit de l’impôt sur les sociétés ou IS.
La fiscalité sur les revenus fonciers pour une personne physique
C’est la fiscalité pour une SCPI destinée aux particuliers ou aux personnes physiques. Les revenus fonciers résultant des loyers de la SCPI sont rattachés aux barèmes progressifs de l’IR ou impôts sur le revenu. L’administration fiscale applique alors une TMI ou tranche marginale d’imposition comprise entre 0 et 45 %.
Dans le cas où la personne physique a effectué un prêt, sa fiscalité SCPI tient aussi compte des charges inhérentes à son intérêt d’emprunt dont la valeur est déductible sur la base imposable de ses revenus fonciers. C’est ce qui s’appelle le régime réel. À défaut de ce régime, une personne physique peut aussi opter pour le régime micro foncier. Ce dernier est applicable sous certaines conditions : ses revenus fonciers bruts doivent être inférieurs à 15 000 euros par an et il doit également percevoir d’autres revenus fonciers provenant d’autres immeubles.
La fiscalité sur les revenus financiers des personnes physiques
D’un point de vue marginal, les revenus financiers résultant des placements sécurisés en SCPI sont soumis à un taux d’imposition unique égal à 12,8 %. À ce dernier s’ajoute un taux de prélèvement social de 17,2 % pour atteindre un taux d’imposition globale de 30 %. Une exception réside tout de même dans le cas où le contribuable effectue une demande particulière par rapport à ses prélèvements.
L’associé ou l’investisseur peut demander l’application d’un barème progressif par rapport à son IR après les prélèvements sociaux. Cette option est intéressante pour un investisseur avec un TMI de 0 %.
La fiscalité sur les revenus financiers des personnes morales
Tous les revenus financiers des personnes morales qui proviennent d’une SCPI sont soumis au même régime d’imposition que celui applicable aux personnes morales.
La fiscalité sur les plus-values de cession pour une personne morale
Les taux d’imposition en vigueur sont applicables aux plus-values de cession comme c’est le cas pour les revenus financiers et fonciers. Par exemple, si une personne morale est soumise à l’impôt sur les sociétés, ses plus-values le seront également.
La fiscalité sur les plus-values de cession pour une personne physique
Pour trouver la plus-value imposable, il faut faire la différence entre le prix de cession du bien immobilier et son prix d’acquisition. Habituellement, cette opération est réalisée au niveau de la société chargée de la gestion du patrimoine immobilier des associés. Chacun associé est redevable d’une fiscalité inhérente à la plus-value de cession de 19 % ainsi que de prélèvements sociaux de 17,2 %.
Comment investir dans une SCPI ?
Pour investir une partie de son épargne ou son argent dans une SCPI, il y a plusieurs possibilités. Chaque investisseur est libre de choisir le modèle de placement qui lui convient.
Acheter ses parts à crédit
Il s’agit de souscrire un prêt pour pouvoir acheter des parts dans une SCPI. L’investisseur peut alors bénéficier de l’effet de levier grâce à un taux de crédit relativement bas et un taux de rendement significatif.
Acheter ses parts à comptant
Si vous avez déjà un capital disponible, vous pouvez directement acquérir des parts dans la SCPI de votre choix. Cette option permet d’obtenir des revenus immédiatement après votre investissement. Pour rappel, la distribution des revenus s’effectue généralement tous les trois mois, c’est-à-dire chaque trimestre. Ces derniers sont soumis à l’IR en tant que revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Acheter ses parts à l’aide d’une assurance-vie
L’achat de parts dans une SCPI à travers un contrat d’assurance-vie offre de nombreux avantages pour les investisseurs avec une tranche marginale d’imposition élevée. Ainsi, aucune fiscalité n’est applicable aux revenus des épargnants. Les prélèvements sociaux sont effectués uniquement au moment du rachat partiel ou total des parts de l’investisseur. Pour cause, ces dernières sont classées dans la catégorie des unités de comptes.
Acheter ses parts en nue-propriété
La méthode de démembrement est également une technique utilisée en SCPI. Elle permet de partager la propriété d’un bien immobilier entre 2 personnes. D’un côté, il y a l’usufruitier qui peut jouir du bien et des revenus qui en découlent sans le détenir d’un point de vue légal. De l’autre côté, il y a le nu-propriétaire qui possède le bien, mais ne peut pas en profiter. La technique de démembrement peut avoir deux natures :
- un effet temporaire : la pleine propriété s’obtient au terme de la période de démembrement
- en viager : la pleine propriété s’obtient à la mort de l’usufruitier
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