5 raisons d’investir dans l’immobilier commercial

Dans l’immobilier, il existe de nombreuses opportunités d’investissement, qui répondent à tous types de projets. On peut investir dans l’immobilier pour acquérir sa résidence principale, mais aussi pour développer son patrimoine, créer un revenu passif grâce à l’immobilier locatif, préparer sa retraite etc. Quand on envisage l’immobilier locatif, on pense dans la grande majorité des cas à l’achat d’une maison ou d’un appartement à louer ensuite à des particuliers. Cependant, avez-vous déjà songé à investir dans un local commercial à louer à des professionnels ? À moins d’avoir déjà été vous-même patron d’entreprise et d’avoir été confronté à l’achat ou la location de votre local professionnel, vous n’y avez probablement jamais songé. Pourtant, louer un local commercial offre plusieurs avantages que n’offre pas l’immobilier locatif classique. Voici 5 raisons de préférer l’immobilier commercial à l’immobilier classique.

Investir en SCPI : une bonne idée ?

Maintenant que vous connaissez les raisons qui peuvent vous pousser à investir dans l’immobilier, il est intéressant de voir ce qu’il en est plus précisément pour l’investissement immobilier en SCPI. En effet, la Société Civile de Placement Immobilier ne fonctionne pas comme un investissement classique, où vous allez devenir propriétaire d’un bien. La SCPI vous permet d’épargner sur ce qu’on appelle le “pierre papier”, en achetant des parts. Les locaux gérés par les SCPI peuvent donc être aussi bien des logements que des locaux d’entreprise.

Mais pourquoi devriez-vous investir dans une SCPI ? Bien évidemment, il faut que vous n’ayez pas l’intention d’habiter ce logement, puisque vous allez investir uniquement dans des parts, et non pas dans un bien en particulier. Cela signifie donc que vous n’aurez pas à :

trouver un locataire
gérer les réparations éventuelles
vous occuper de la gestion locative

Les avantages ne s’arrêtent pas là, car la SCPI vous permet aussi de vous dégager des revenus locatifs stables. Aucun souci si un locataire rencontre des difficultés de paiements, puisque vous détenez un pourcentage et non pas un locataire. C’est donc un investissement particulièrement sécurisé. Vous devez aussi savoir que c’est accessible à toutes les bourses. Il vous suffit d’avoir 200 euros. C’est ce qu’on appelle l’investissement comptant en SCPI.

Quoi qu’il en soit, investir dans une SCPI vous permettra de diversifier vos placements, tout en vous dégageant un complément de revenu, qui pourra vous être versé mensuellement ou encore au trimestre. Le rendement moyen est de 4 % net de charge. Si vous désirez en savoir plus sur la fiscalité, nous vous invitons tout simplement à suivre le lien de cette rubrique. Vous aurez alors toutes les cartes en main pour prendre votre décision. Il ne vous reste plus qu’à poursuivre votre lecture.

Raison #1 : Une rentabilité bien plus élevée

Globalement, la rentabilité des locaux commerciaux est plus élevée que celle des logements dans le même secteur. Le choix des types de biens est vaste : parkings, immeubles, résidences de tourisme, bureaux, etc. Les prix à l’achat peuvent donc être tout aussi variés. Cependant, les loyers que vous pourrez tirer de votre bien seront, quant à eux, toujours supérieurs à leurs équivalents dans l’immobilier locatif classique, sauf cas exceptionnel. Par exemple, supposons que dans le secteur où vous vous trouvez, un appartement de 90m² se loue autour de 600€ par mois. Un local commercial possédant la même surface pourra se louer plus du double, soit autour de 1500€, voire plus ! Tout dépendra d’un certain nombre de facteurs dont on ne tient pas compte dans l’immobilier classique, propres à l’implantation d’une entreprise, comme par exemple la zone de chalandise. Le prix à l’achat d’un bien immobilier commercial sera souvent un peu plus élevé que son équivalent en immobilier classique, mais cela n’empêchera pas sa rentabilité d’être plus élevée elle aussi. Pour une rentabilité dans l’immobilier classique qui tournerait autour de 6 ou 7%, comptez 10% ou plus pour l’immobilier commercial dans le même secteur. Par ailleurs, lors de la mise en place de votre plan de financement, il y a plus de chances de pouvoir avoir des mensualités qui seront inférieures au montant du loyer que vous pourrez appliquer. Ainsi, vous pourriez déjà avoir un revenu passif tout en autofinançant votre crédit.

Raison #2 : Un bail de location plus souple

Un bail commercial est, tout comme un bail d’habitation, encadré par la loi. Cependant, l’encadrement législatif d’un bail commercial est bien plus souple, et permet bien plus de libertés. Voici quelques exemples présentant des avantages non négligeables :

Certaines taxes qui dans un bail d’habitation incombent au propriétaire peuvent être mises à la charge du locataire, comme notamment la taxe foncière.

Les travaux d’entretien ou d’aménagement peuvent eux aussi être mis à la charge du locataire.

Pour la révision du loyer chaque année, vous pouvez choisir sur quel indice vous baser, car ce dernier n’est pas imposé. La plupart du temps, les propriétaires se baseront sur l’ICC (Indice du Coût de la Construction) ou l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) qui sont publiés par l’INSEE.

Pour certains biens commerciaux, selon leur emplacement, vous pourrez demander à votre locataire une somme supplémentaire à verser à son entrée dans les lieux, nommée le « pas de porte ». C’est une somme versée une seule fois, mais qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

En cas de non-paiement des loyers par votre locataire, les procédures d’expulsion sont beaucoup plus simples et rapides que celles mises en place dans le cadre d’une location d’habitation.

Raison #3 : Des baux bien plus longs

La durée des baux commerciaux est bien plus longue que celle des baux d’habitation. Alors qu’un bail d’habitation a généralement une durée de 3 ans renouvelables, celle d’un bail commercial est de 9 ans, ce qui vous apporte une stabilité locative. À cette durée s’ajoute la possibilité de résilier le bail uniquement tous les trois ans. Ainsi, lorsque vous aurez trouvé votre locataire, il sera assurément là pour plusieurs années, et vous verrez beaucoup moins défiler de locataires qu’avec un logement classique, où l’une des parties les plus contraignantes est justement un « turnover » de locataires parfois élevé. Enfin, le plus souvent, un locataire désirant quitter un local ou arrêter son activité avant l’issu du bail se chargera lui-même de trouver un repreneur.

Raison #4 : Un marché parallèle

Si vous suivez régulièrement les actualités du marché de l’immobilier, et que vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier commercial, oubliez tout ce que vous avez appris. En effet, les prix des biens commerciaux sont totalement déconnectés du marché de l’immobilier d’habitation, et sont déterminés principalement en fonction du loyer qui pourra ensuite être appliqué. L’avantage est que les prix des biens commerciaux n’ont pas subi, ne subissent pas et ne subiront jamais les mouvements de montagnes russes que le marché de l’immobilier a connu ces dernières années, y compris les forts mouvements baissiers dont votre investissement ne souffrira pas.

Raison #5 : La diversification de vos investissements

Pour se créer un patrimoine solide et rentable, le meilleur moyen est de diversifier au maximum ses investissements. Investir dans un bien commercial est un excellent moyen de diversifier votre portefeuille, surtout si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers. S’il s’agit de votre premier investissement, cela peut être un excellent moyen de vous mettre « le pied à l’étrier », et la rentabilité plus forte vous permettra d’agrandir plus rapidement votre patrimoine, de réaliser plus vite vos projets, ou de faire plus tard un second investissement plus élevé. Bref, l’immobilier commercial ouvre des portes, peu importe comment et pourquoi on l’aborde.

Conclusion :

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, on recherche bien sûr l’opération qui soit la plus rentable possible. Cessez donc de la chercher dans l’immobilier d’habitation, car ce sont les biens commerciaux qui offrent la rentabilité la plus élevée. Par ailleurs, la souplesse bien plus élevée offerte par les biens commerciaux en ce qui concerne leur gestion, vous offrira bien plus de sérénité et moins de désagréments. Enfin, s’il est peut-être plus difficile de trouver un locataire, une fois que ce sera chose faite, ce sera pour longtemps, ce qui ne fait qu’ajouter de la tranquillité d’esprit pour vous et de la sécurité et fiabilité pour votre portefeuille d’investissement.

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Clément

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