Dans un projet d’achat immobilier, l’étape la plus redoutée est la négociation du crédit immobilier. Cette appréhension est tout à fait compréhensible, car lors d’une telle négociation, il faut tenir compte d’un certain nombre de paramètres, vérifier tous les détails afin de parvenir à obtenir la meilleure offre possible. Souvent, les gens ont peur de mal négocier, pensant que c’est trop compliqué, qu’ils oublieront des détails importants etc. Pour négocier le meilleur crédit immobilier, il y a des astuces à connaître, et vous verrez que ce n’est pas aussi compliqué que ça en a l’air. Une fois que vous connaîtrez ces différentes astuces, vous aurez toutes les cartes en main pour mener votre négociation de main de maître. Voici 7 trucs pour réussir à négocier le meilleur crédit immobilier du marché !
1 – Faire jouer la concurrence pour négocier le taux
C’est la base d’une bonne négociation immobilière. Si votre banquier peut se sentir en position de force lors de la négociation car c’est lui qui va appuyer ou non votre dossier, qui pourra être accepté ou refusé. Cependant, si vous faites jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux d’intérêts possible, c’est vous qui serez alors en position de force. De plus, il faut savoir que le crédit immobilier représente un enjeu majeur pour une banque. Il permet avant tout de fidéliser les clients pour une longue durée. Ainsi, n’hésitez pas à faire savoir à votre banquier que vous avez l’intention de contacter des banques concurrentes pour connaître leurs propositions, et surtout, faites-le ! Vous serez grâce à cela mieux renseigné sur les offres disponibles sur le marché, mieux armé pour la négociation, et pourrez envisager de faire appel à une autre banque si la vôtre n’est pas en mesure de s’aligner sur la meilleure offre que vous trouverez.
Pour gagner du temps et avoir des offres déjà optimisées, vous pouvez également contacter un courtier spécialisé en crédits immobiliers qui pourra vous conseiller, vous accompagner et vous aider à souscrire la meilleure offre.
2 – Négocier ses frais de dossier
Dans toutes les offres de crédits immobiliers, il y a toujours des frais de dossier à payer, auxquels il faut porter une attention particulière, car eux aussi peuvent être négociés. Ces frais de dossier sont facturés en contrepartie du travail de conseil fourni par le conseiller financier et du temps passé par les différentes personnes impliquées dans l’étude du dossier et la mise en place de l’offre. Bien que ces frais soient normalement prévus et indiqués dans le guide tarifaire, ils sont néanmoins négociables car fixés librement par la banque, selon sa politique commerciale.
Pour négocier les frais de dossier, il faut simplement argumenter en mettant en avant les éléments positifs de votre dossier. Le but du jeu est de montrer à votre conseiller financier l’intérêt qu’il a à financer votre projet tout en facturant le moins de frais possible. De cette façon, en mettant en valeur les points forts de votre dossier, vous mettrez également en valeur la future relation clientèle que vous nouerez avec la banque, autrement dit la possibilité pour eux de vous fidéliser en tant que client, ce qui est, de leur point de vue, un argument fort.
Enfin, notez que les frais de dossier font partie intégrante du calcul du Taux Effectif Global (TEG). Plus ces frais seront élevés, plus le TEG sera impacté. Pour comparer des offres concurrentes, comme je l’ai évoqué dans la première astuce, les frais ont donc également toute leur importance.
3 – Vérifier que vous pouvez bénéficier d’aides au logement
Il existe différentes aides pouvant être utiles lors de la concrétisation d’un projet immobilier. Il y a par exemple le PTZ (Prêt à Taux Zéro), mais aussi les prêts patronaux. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, renseignez-vous directement auprès de votre employeur. Il existe deux types de prêts patronaux :
- Les prêts réglementés : Toutes les entreprises de plus de 20 salariés doivent cotiser auprès d’un organisme agréé par l’état pour collecter des fonds visant à apporter aux salariés des aides au logement. Les fonds ainsi collectés par cet organisme sont ensuite redistribués sous deux formes : les aides pour les locataires et les prêts destinés à l’achat d’un logement neuf ou ancien. Pour obtenir ce type de prêts, il faut néanmoins répondre à certains critères d’éligibilité.
- Les prêts non réglementés : Certaines entreprises, comme par exemple grandes entreprises publiques, accordent des prêts complémentaires à leurs salariés. Ces prêts peuvent être cumulés à des prêts patronaux réglementés. Comme dans le cas des prêts réglementés, les salariés doivent répondre à des critères d’éligibilité.
4 – Négocier les assurances du crédit
Dans une offre de crédit immobilier, une autre dépense importante est celle des assurances auxquelles vous allez devoir souscrire. Rien que ces assurances, à elles seules, peuvent représenter jusqu’à 20% du coût total du prêt ! Ces assurances sont obligatoires, dans le sens où elles vous seront exigées par votre banque. Cependant, la plupart du temps, les assurances proposées par la banque émettrice de l’offre de crédit ne tiennent pas compte du « cas par cas », c’est-à-dire des éléments variables d’un client à l’autre et qui sont susceptibles de modifier le prix de l’assurance. Ainsi, l’assurance décès ne tiendra pas forcément compte de votre âge pour la fixation de son prix. Leur tarif se situe en général autour de 0.40% alors qu’une délégation d’assurance peut faire baisser le taux à 0.14% pour les emprunteurs les plus jeunes. Là encore, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en faisant faire des devis d’assurances de crédit immobilier auprès d’établissements spécialisés, en demandant à votre banque s’il vous est possible de faire appel à une « délégation d’assurance ». En fait, vous avez tout à fait le droit d’assurer votre crédit immobilier ailleurs que dans votre banque, et cette dernière n’a pas le droit de vous refuser une assurance externe ; elle est même dans l’obligation de vous informer de cette possibilité, et de justifier du choix de la compagnie d’assurance qu’elle propose.
5 – Négocier la garantie du crédit immobilier
La garantie d’un crédit immobilier peut se faire de deux façons : soit par une hypothèque, soit par une caution. De nos jours, l’hypothèque est de moins en moins utilisée, au profit de la caution, que les banques préfèrent car elles ne sont plus responsables du risque qu’implique le crédit. En effet, en cas de non payement, la société de caution rembourse la banque et s’occupe de la vente de votre bien immobilier. Le prix de ces cautions varie énormément d’une banque à l’autre. En effet, alors que certaines banques ont leurs propres systèmes de caution, d’autres travaillent avec des sociétés de caution externes. Pour bien comparer les prix, demandez systématiquement le coût précis de la garantie (dans certaines offres, une grande partie du coût de la garantie est remboursé à la fin du crédit).
6 – Négocier les pénalités de remboursement anticipé
C’est une clause du contrat à laquelle on ne pense pas toujours, mais qui est pourtant très importante à négocier avant de signer votre offre de crédit immobilier. En effet, un crédit immobilier étant un projet à long terme, il faut envisager les choses également à long terme. Prenons un exemple : vous faites un crédit immobilier aujourd’hui de 100 000€ sur 25 ans à un taux de 4.50%. Imaginez maintenant qu’au bout de 5 ans vous souhaitiez revendre votre bien pour en acquérir un autre, vous devrez alors faire un remboursement anticipé de votre crédit. C’est à ce moment-là que les pénalités vont s’appliquer si vous n’avez pas négocié cette clause du contrat. Par exemple, vous pourriez devoir payer des pénalités de 3% du capital restant dû. Les banques, bien souvent, acceptent d’annuler ces pénalités, à condition justement de penser à le lui demander au moment où vous négociez votre demande de prêt.
7 – Négocier les modulations d’échéances
La majorité des offres de crédits immobiliers comportent des échéances qui sont modulables. Vérifiez tout de même que votre offre comporte cette option, car ce n’est pas le cas de tous les crédits. Demandez ensuite à votre conseiller financier quels sont les frais liés à ces modulations. La modulation des échéances est un véritable atout pour votre crédit immobilier car elle permet notamment de réduire sa durée, et de ce fait, son coût, en augmentant les remboursements. Chaque banque possède ses propres conditions de modulation, c’est donc un point qu’il faut vérifier soigneusement.
Conclusion :
Négocier un crédit immobilier est une étape primordiale dans la réalisation de son projet. Cependant, il suffit de se renseigner un minimum sur les différents points clés que je vous ai cités pour avoir toutes les cartes nécessaires en main. Mais si vraiment vous redoutez cette étape, vous avez la possibilité de faire appel à un courtier en crédit immobilier, qui est un expert dans ce domaine, spécialiste de ce genre de négociation, et qui saura vous dénicher la meilleure offre parmi toutes les banques, négociée par ses soins dans les moindres détails. Quoi qu’il en soit, bien négocier son crédit est une étape qu’il faut simplement aborder avec soin, mais qui est moins compliquée qu’il n’y paraît.
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