Les maisons de retraite de type EHPAD, traduisez Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, constituent une opportunité d’investissement qui peut paraître très attrayante à première vue. En effet, investir dans l’achat d’une chambre en EHPAD donne droit à des avantages fiscaux, et promet une rentabilité qui serait en moyenne de 4%, avec la promesse d’un loyer régulier etc. Ce type d’investissement semble trop beau pour être vrai, et comme toutes les choses qui semblent trop belles pour être vraies, elles le sont ! Lorsqu’on y regarde de plus près, il s’avère qu’investir dans une chambre en EHPAD est loin d’être aussi lucratif qu’il n’y paraît, et que ce type d’opération est truffée de pièges qu’on ne peut malheureusement pas toujours éviter. De plus en plus de propriétaires de chambres EHPAD sont en colère, du fait notamment des promesses de rentabilité non tenues, et des contraintes toujours plus importantes. Voici les 5 raisons pour lesquelles il vaut mieux se tourner vers d’autres opportunités d’investissement plus fiables et plus rentables.
Raison #1 : Une rentabilité pas aussi intéressante que cela
Acheter une chambre dans une résidence EHPAD est un gros investissement, puisque les prix se situent entre 150 et 250 000€, soit le prix d’une maison en province. Ce qui fait la rentabilité d’un tel investissement, c’est principalement l’argent qu’on peut en retirer, donc les loyers. Ces derniers sont entre autre négociés en fonction de l’inflation. Depuis quelques temps, ils ont grandement tendance à baisser. Beaucoup de propriétaires dont le bail arrivait à expiration se sont vu contraints de baisser leurs loyers lors de la négociation du bail suivant, ce qui explique en partie leur colère. Par ailleurs, les contrats de bail avec les exploitants comportent souvent des clauses relatives à l’évolution des loyers d’une année sur l’autre, qui est parfois plafonnée, ce qui peut être dangereux et aboutir à une rentabilité négative en cas de retour de l’inflation.
Raison #2 : Une dépendance très importante à l’exploitant
Lorsque vous achetez une chambre en EHPAD, vous achetez une partie de l’établissement, qui est donc géré par un exploitant. C’est la raison pour laquelle vous devez signer un bail avec ce dernier, qui se charge de la gestion de l’établissement dans son intégralité. Il se chargera notamment d’effectuer les travaux de restauration et d’entretien nécessaires, d’obtenir et de conserver les autorisations d’exploitation de l’EHPAD etc. La rentabilité de votre bien dépendra donc énormément du bon déroulement de ce bail. Votre exploitant devra être d’une fiabilité sans failles, et être expérimenté dans la gestion de ce type d’établissement. Un exploitant inexpérimenté ou négligeant pourrait avoir des conséquences graves sur la gestion de tout l’établissement, et donc sur la rentabilité de votre bien. Par ailleurs, certains peuvent parfois vous imposer des contraintes très difficiles voire impossibles. Il est déjà arrivé, par exemple, qu’un exploitant impose des travaux onéreux de dernière minute, qui peuvent vous obliger à revendre votre bien si vous ne pouvez pas payer votre part rapidement. Enfin, comme il s’agit d’un investissement à long terme, même si vous trouvez un bon exploitant, rien ne vous garantit que l’EHPAD ne soit pas rachetée ultérieurement par un autre acteur du marché. Quand on sait ce que l’on a, on ne sait jamais en revanche ce que l’on aura !
Raison #3 : Un bien difficile à revendre
Il est plus difficile de trouver un acquéreur pour acheter votre bien en EHPAD. Cependant, difficile ne signifie pas impossible, car certains cherchent à faire ce type d’acquisition, principalement pour les avantages fiscaux dont ils pourront bénéficier. De ce fait, le réel problème se situe dans le fait que vous ne parviendrez pas à réaliser une plus-value sur votre revente ; au mieux, vous rentrerez dans vos frais. Le prix d’une chambre en EHPAD n’évolue pas comme les prix des biens immobiliers classiques. Votre chambre en EHPAD ne prendra pas de valeur ou très peu dans le temps. Si, en plus, l’établissement rencontre des soucis, notamment au niveau de la gestion, votre bien n’en sera que plus difficile à vendre.
Raison #4 : Les pièges du bail
Le bail signé avec l’exploitant est toujours très contraignant pour le propriétaire. Par ailleurs, il peut comporter certains pièges. La présence ou l’absence de certaines clauses peuvent en effet vous être défavorables, voire dangereuses. Par exemple, si le contrat de bail ne mentionne nulle part les articles 605 et 606 du code civil, toutes les grosses réparations et mises aux normes seront à votre charge au lieu qu’elles soient à la charge de l’exploitant. Il faut aussi être très vigilant sur les clauses concernant les loyers et leur révision annuelle, pour laquelle il faut pouvoir avoir une vision sur le long terme, étant donné que vous signerez votre contrat de bail avec l’exploitant pour une durée minimale de 9 ans.
Raison #5 : Les réglementations
Par définition, les EHPAD étant des établissements médicalisés devant accueillir des personnes âgées dépendantes, elles sont soumises à de nombreuses normes au niveau de la construction du bâtiment, de l’accessibilité, de la conformité du mobilier, du chauffage, de la climatisation etc. Le problème est que ces normes sont régulièrement modifiées, et qu’il faut donc souvent effectuer des travaux ou des remplacements de matériel pour que l’établissement respecte toutes ces normes et ne perde pas les autorisations correspondantes. Ces modifications et ces travaux peuvent survenir à tout moment. Même si l’exploitant prend en charge une grande partie d’entre eux, certains devront être financés par vous. Ces règlementations existent avant tout pour maintenir le bien-être et la bonne qualité de vie des pensionnaires, certes, mais elles constituent aussi de nombreuses contraintes à prendre en compte, qui rendent de fait moins intéressante la rentabilité de l’investissement.
Conclusion :
Outre des avantages fiscaux qui ne compensent pas toujours le manque de rentabilité d’une telle opération, la seule raison pour laquelle il serait intéressant d’investir dans un EHPAD serait de s’y assurer une place, ou à un proche, pour la retraite. En dehors de cela, si on voit les choses d’un point de vue purement financier, investir dans un EHPAD n’est pas suffisamment rentable, beaucoup trop contraignant, et risqué de par l’avenir incertain de ce secteur bien spécifique. Si vous disposez d’une somme pouvant vous permettre d’effectuer un achat immobilier locatif, mieux vaut alors vous tourner vers un bien immobilier classique, qui vous apportera une rentabilité meilleure, que vous ne serez pas obligé de conserver pendant 9 ans, et qui vous apportera aussi beaucoup moins de contraintes, tant financières que pratiques. Par ailleurs, un bien immobilier classique vous permettra au moins, en cas de manque de rentabilité, de réaliser une plus-value à la revente ; cet argument à lui seul rendant les chambres en EHPAD inintéressantes.
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