Investir dans l’immobilier locatif est toujours une idée judicieuse. L’immobilier est un marché fiable, et louer votre logement vous permet de percevoir un complément de revenu régulier grâce aux loyers. Ce complément de revenu sera en plus perçu sur le long terme, et en totalité une fois votre crédit immobilier remboursé. Un loyer est considéré comme étant un revenu foncier et, comme toute autre source de revenu, il doit être déclaré sur le formulaire des impôts. Comme pour toute autre source de revenus, il est possible d’en déduire certains frais et certaines charges. Comment s’y retrouver dans cette jungle fiscale ? Vous allez voir que ce n’est en fait pas si compliqué. Alors que le régime micro foncier permet un abattement forfaitaire de seulement 30%, voici comment vous pouvez facilement faire augmenter ce pourcentage à déduire de vos revenus fonciers.
Les frais et charges à déduire : critères généraux
Pour pouvoir déduire les frais et charges des loyers que vous percevez, il faut que ces derniers remplissent certaines conditions. Ces conditions sont pour certaines liées au type de charge ou de frais concerné. En revanche, il y a aussi certaines conditions de déductions générales, qui s’appliquent à tout type de frais et de charges.
Les conditions générales de déduction :
- Les frais et charges que vous souhaitez déduire doivent obligatoirement se rapporter à un bien vous procurant un revenu foncier, c’est-à-dire faisant l’objet d’un contrat de location. Par conséquent, vous ne pouvez pas déduire une charge se rapportant à un logement vacant, ni à un logement que vous utilisez à titre personnel, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’une résidence secondaire.
- Pour que les charges ou frais puissent être déduits de vos revenus fonciers, ils doivent également avoir été versés au cours de l’année. Ainsi, vous déduirez de vos revenus fonciers de 2019 uniquement les dépenses réglées en 2019. Une facture émise en 2019 mais réglée en 2020 ne sera pas déductible pour 2019 (mais elle le sera pour 2020).
- Vous devez pouvoir justifier à tout moment de ces dépenses auprès de l’administration fiscale. Lors d’un contrôle aléatoire, l’administration fiscale peut être amenée à vous demander des justificatifs des frais et charges déduites, alors conservez bien tous les documents justifiant de ces dépenses (factures, preuves de paiement etc.).
Quels frais et quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?
Voici la liste, par catégorie, de toutes les charges et tous les frais que vous pouvez déduire de votre loyer (loyer net hors charges du locataire) :
Intérêts d’emprunt
Vous pouvez déduire des revenus fonciers les intérêts d’emprunts contractés pour :
- L’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du ou des biens immobiliers loués.
- La conservation des biens loués (pour le paiement des droits de succession par exemple).
Vous pouvez également déduire les frais d’emprunt, c’est-à-dire :
- Les frais de dossier bancaire.
- Les commissions de la banque et les agios.
- Les frais de garantie bancaire relatives à :
– une inscription hypothécaire
– Sommes versées à un organisme de cautionnement.
Les travaux de réparation et/ou d’entretien
Les travaux de réparation et/ou d’entretien ont l’avantage et la particularité d’être déductibles quel que soit le type de bien immobilier dont vous percevez des revenus fonciers. Vous pouvez donc appliquer cette déduction pour un logement, mais aussi pour un garage, un local commercial etc., à la condition tout de même que ces travaux ne modifient pas la structure générale du bâtiment. Ainsi, les travaux entrepris doivent avoir l’un des objectifs suivants :
- La conservation du bien en bon état (entretien)
- La remise en conformité du bien (réparation)
Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont donc, quant à eux, pas déductibles de vos revenus fonciers. Attention également à un détail qui peut tout changer : si les travaux que vous effectuez sont à la fois des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement et des travaux de réparation ou entretien, et que les différentes dépenses ne peuvent pas être dissociées, alors vous ne pourrez pas non plus déduire ces dépenses, même celles liées aux réparations et entretien. Par exemple, abattre un mur puis le reconstruire suite à des dégâts subis sera à la fois une reconstruction et une réparation. Cependant, la dépense ne sera pas déductible car on ne peut pas dissocier la réparation de la reconstruction.
Les travaux d’amélioration
Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que pour les logements, à condition de ne pas modifier la structure générale du bâtiment. L’amélioration doit notamment apporter soit un équipement nouveau soit une amélioration du confort. Parmi les améliorations déductibles possibles, on trouve :
- Un système de chauffage plus performant.
- La pose de fenêtres à double vitrage.
- L’installation d’une cuisine intégrée.
- L’installation d’un système de sécurité.
- La mise en place d’une isolation thermique.
- Etc…
Il existe cependant certaines exceptions concernant les travaux d’amélioration des autres types de biens immobiliers (locaux commerciaux, bureaux, etc…). Ainsi, les travaux d’amélioration concernant les domaines suivants sont déductibles :
- Amélioration de l’accueil des personnes handicapées.
- Désamiantage et installation d’équipements de protection contre l’amiante.
Les primes d’assurance
Toutes les primes d’assurance qui sont directement liées à vos biens immobiliers loués peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Voici plusieurs exemples d’assurances que vous pouvez ainsi déduire, à hauteur du montant total des primes dépensées dans l’année :
- Assurance habitation
- Assurance pour loyer impayé
- Assurance de carence locative
- Assurance de vacance locative
- Assurances du prêt immobilier (décès, invalidité, …)
- Etc…
Les frais de gestion
Tous les frais directement liés à la gestion de votre bien immobilier locatif peuvent être déduits de vos revenus fonciers. Ainsi, vous pourrez déduire :
- La rémunération d’un concierge ou d’un gardien
- La rémunération versée à un tiers pour la gestion de l’immeuble, comme par exemple :
– La commission versée à une agence de location
– Les frais versés pour la tenue d’une comptabilité
– Les frais liés aux tâches administratives ou à la tenue d’un secrétariat
– Etc…
- Les frais de procédure: Il s’agit notamment de tous les honoraires versés à un professionnel (avocat, huissier, notaire, expert, etc…), pour le règlement de litiges avec un tiers lié au bien immobilier loué.
- Autres frais de gestion : Vous pouvez ajouter à vos déductions de frais un forfait de 20€ par bien loué, pour déduire notamment tout ce qui est lié aux frais de téléphone, de promotion (diffusion d’annonces pour la location par exemple), de déplacement etc.
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété peuvent être déduites de vos revenus fonciers uniquement dans le cas où elles ne sont pas récupérables auprès de votre locataire.
Les charges récupérables non récupérées
Les charges à payer par le locataire sortant mais qui n’ont pas été réglées au 31 décembre seront par défaut à régler par vos soins. Elles seront donc, à cette condition, déductibles de vos revenus fonciers. Ainsi, toutes les charges du locataire non récupérées sont concernées : taxe d’ordures ménagères, électricité des parties communes, chauffage collectif, eau etc.
Les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
L’éviction, autrement dit l’expulsion d’un locataire, ou son relogement, engendrent dans les deux cas des frais qui sont à la charge du propriétaire. Ces frais sont eux aussi déductibles de vos revenus fonciers.
Conclusion :
Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous avez le choix entre opter pour la déduction forfaitaire de 30%, ou le calcul de vos déductions au réel. Prenez le temps de faire ce calcul, car vous verrez qu’une fois toutes les déductions auxquelles vous avez droit soustraites, vous dépasserez largement les 30% d’abattement, sauf cas vraiment exceptionnel ! Un bien immobilier locatif rapporte certes de l’argent, mais il engendre avant tout beaucoup de dépenses. Il n’y a aucune raison que vous soyez, en plus, imposé sur ces dépenses parce que vous ne les aurez pas déduites de votre déclaration. Comme vous avez pu le constater, la plupart des dépenses relatives à la gestion, l’entretien etc. d’un bien immobilier sont déductibles. La première déclaration au réel vous paraîtra peut-être un peu fastidieuse, mais vous vous apercevrez vite qu’il suffit simplement de pouvoir récapituler tous les événements liés à votre bien immobilier locatif étant survenu dans l’année.
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