Tout d’abord qu’est-ce qu’un apport ? Un apport est le montant de la participation financière personnelle lors de l’acquisition d’une propriété. Plus cet apport est importante moins le montant du prêt que vous aurez contracté sera élevé. L’apport correspond au minimum à 5 % du prix total de la propriété. Elle varie de 5 à 20 %. Un apport peut être également le fruit d’un prêt contracté par un tiers, amis, famille, mais elle peut provenir tout simplement d’un prêt personnel que vous avez contracté. Si votre apport, vos économies personnelles, sont inférieures à 20% du prix total du bien convoité, vous devez contracter un prêt hypothécaire. Quelques institutions financières vous permettent de prendre un crédit immobilier sans apport, grâce à ce prêt hypothécaire, mais le taux d’intérêts est plus élevé. Le prêt hypothécaire est un crédit accordé sous la condition de la mise en hypothèque d’un ou de plusieurs de vos biens immobiliers. L’hypothèque peut être faites sur le bien que vous allez acquérir grâce au prêt. En fait, qu’est-ce qu’une hypothèque ? C’est simple, en cas de non remboursement de votre crédit contracté, la banque a le pouvoir de saisir et de vendre le bien que vous avez hypothéqué. Ce prêt hypothécaire peut servir à financer un prêt immobilier mais également un prêt à la consommation, un rachat de crédit, un prêt personnel ou encore un crédit voiture. La durée du prêt hypothécaire peut-être à court ou à long terme en fonction du taux d’endettement du demandeur comme pour un prêt classique. Il peut aller jusqu’à 25 ans. La seule restriction c’est d’avoir moins de 90 ans au paiement de la dernière mensualité. Plusieurs étapes sont à prévoir pour l’achat de votre propriété sans apport.
Étape #1 : Choisir la propriété à acquérir
Avant toute chose, il vous faut choisir un bien. Est-ce un bien locatif ou un bien en copropriété ou tout simplement la maison de vos rêves pour voir grandir toute votre petite famille jour après jour ? Ce choix est important. C’est celui qui va déterminer le montant du crédit et sa durée. Le prêt pour un bien locatif peut être à court terme étant donné qu’il va y avoir des rentrées d’argent par le biais des loyers qui vont aider à couvrir les dépenses d’exploitation et les paiement des mensualités du crédit. Votre prêt peut également s’autofinancer et dans ce cas-là, la mensualité n’est plus une charge. Alors que l’acquisition d’une maison principale et unifamiliale va être une charge plus lourde sur votre budget et donc son terme sera plus long car il va falloir adapter la mensualité à vos revenus. La colocation a les deux visages, car elle peut être pour du locatif ou pour une habitation principale. Ensuite s’agit-il d’une maison neuve ou à rénover ? Allez-vous faire vous-même les travaux ou les faire faire par des professionnels ? Selon votre choix, cela influencera forcement le montant et la durée du crédit. Du montant de votre crédit découlera le montant de l’apport et donc du taux d’intérêt du prêt hypothécaire (car il varie selon le montant emprunté).
Étape #2 : Allez à la banque
Démarchez plusieurs établissements bancaires. Présentez votre projet et faites une simulation d’un prêt hypothécaire. Cela vous permettra de savoir quel montant maximum on vous accordera. Le prêt hypothécaire tient compte de la valeur du bien mis en vente. S’il s’agit d’un bien que vous possédez déjà, vous aurez besoin d’effectuer une estimation par un organisme ou un agent immobilier tout simplement. Mais si vous hypothéquez le bien que vous allez acquérir, son estimation sera celle du prix de vente avec une estimation de la part de ces chers banquiers, de l’immeuble après travaux. Donc si c’est une ruine à retaper, je vous laisse imaginer votre marge de manœuvre !
Étape #3 : Faire une offre
Vous savez quel bien vous souhaitez acquérir, vous connaissez vos possibilité au niveau de vos liquidités, il ne reste plus qu’à prospecter et visiter les biens qui pourraient éventuellement vous intéresser. Et là, vous trouvez la maison de vos rêves. Vous connaissez son prix et vous allez faire une offre en fonction du marché mais surtout en fonction de vos disponibilités. Pour cela, il vous faudra si votre offre est acceptée par le futur ex propriétaire, vous rendre chez un notaire signer des documents entre le vendeur et vous-même : un sous seing privé. Celui-ci va engager chacune des parties et bloquer la vente durant une période déterminée par le document, ce qui vous laissera 3 à 6 mois voir une année pour trouver le financement selon la nature du bien immobilier : neuf ou à rénover.
Étape #4 : Contractez votre crédit
Vous aviez fait une simulation d’un prêt hypothécaire auprès de votre banque. Maintenant vous allez constituer votre dossier. Constituer un dossier est long et fastidieux mais incontournable pour acquérir la maison de vos rêves, c’est pourquoi vous avez signé un sous seing privé de minimum 3 mois. L’établissement bancaire va vous demander une multitude de documents comme :
- Les documents liés à votre achat immobilier : copie de la description de la propriété, copie de l’offre d’achat signée dit sous seing privé, l’adresse complète de la propriété, le relevé cadastral qui vous aura été fourni par le propriétaire au moment de votre entrevue chez le notaire (pour déterminer l’impôt foncier), les coordonnées du notaire ou de l’avocat, les coûts de chauffage, les taxes foncières et, le cas échéant, les frais de copropriété prévus (ces renseignements sont généralement indiqués sur le formulaire d’inscription de la propriété de l’agent immobilier) et les attestations de puits et de fosse septique (pour les propriétés rurales), le cas échéant on vous demandera également les devis pour la réalisation des travaux de rénovation.
- Les documents liés à votre emploi : la confirmation écrite de votre emploi et de votre revenu comme la copie de votre contrat ou les trois derniers bulletins de salaires, la confirmation de votre emploi précédent par le biais des certificats de travail par exemple, au besoin et si vous êtes travailleur autonome, vos états financiers, vos rapports d’impôt et vos avis de cotisation des 3 dernières années et enfin une confirmation écrite de tout revenu additionnel.
- Les documents liés à votre situation financière : votre certificat de prêt hypothécaire pré approuvé, le cas échéant, la liste de vos éléments d’actifs (vos biens) et de passifs (vos dettes), vos coordonnées bancaires.
Au cours de la rencontre, on vérifiera et mettra à jour vos renseignements financiers, les données sur la maison et les autres documents nécessaires pour remplir votre demande de prêt hypothécaire.
Étape #5 : Signez l’acte de vente
Suite à tout ce périple auprès de votre banque, vous avez votre accord pour votre prêt hypothécaire, vous pouvez vous précipiter avant la date inscrite sur le sous seing privé, chez votre notaire en compagnie du futur ex propriétaire pour signer enfin l’acte de vente. Vous n’aurez bien sûr par omis de faire faire un chèque de banque à votre établissement prêteur au nom du vendeur. Et vous voilà enfin propriétaire du bien tant convoité avec un prêt hypothécaire à rembourser.
Conclusion :
Il est évidemment possible d’acheter un bien immobilier sans apport. Mais vous devez rester sérieux et rembourser en temps et en heure vos mensualités. Pensez que le bien ne vous appartiendra vraiment et réellement qu’une fois le prêt remboursé en totalité. Pendant toute la durée du crédit, la banque peut saisir et vendre votre bien qui est hypothéqué auprès de leur établissement. Sachez que ces prêts bénéficient au même titre qu’un prêt immobilier contracté avec un apport, d’assurances qui couvrent la perte d’emploi, le décès …etc. Ce prêt est certes plus cher que les autres mais il vous permet d’acquérir un bien ; bien souvent malgré ce taux supérieur, le montant du crédit est plus avantageux que le loyer d’un logement de même type voir inférieur à votre acquisition.
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