Dans un contexte où les taux immobiliers sont particulièrement élevés, avoisinant les 4%, l’investissement immobilier reste un choix privilégié pour de nombreux investisseurs. Toutefois, l’attrait de cette forme d’investissement ne doit pas occulter l’importance d’une évaluation soigneuse des paramètres financiers.
En raison de ces taux immobiliers plus élevés, une attention accrue doit être portée aux calculs de la rentabilité. Le rendement locatif, qu’il soit net ou brut, doit être évalué avec précision en tenant compte des locataires, du coût d’acquisition et des taux d’intérêt en cours. Ces facteurs doivent être intégrés de manière rigoureuse dans vos calculs pour éviter des erreurs potentiellement coûteuses.
De plus, la définition de vos objectifs d’investissement, la compréhension de votre profil d’investisseur et l’évaluation de votre budget sont des composantes cruciales qui peuvent vous aider à élaborer des stratégies rentables, malgré des taux d’intérêt immobiliers élevés. Il convient alors de se poser les questions suivantes : comment calculer précisément la rentabilité ? Comment s’assurer que le rendement locatif est adéquat pour son investissement locatif, compte tenu des taux immobiliers actuels ?
Tout savoir sur la rentabilité
Il existe plusieurs types de rentabilité à connaître avant de faire son investissement
Rendement locatif VS rentabilité locative
Pour chaque placement dans le monde de l’immobilier, l’investisseur doit obligatoirement avoir un retour sur investissement, ce qui lui permet de savoir qu’il a fait une bonne affaire. C’est la raison pour laquelle il doit savoir comment calculer son rendement locatif. Il est important de faire une distinction entre le rendement locatif net et le rendement locatif brut. En réalité, ce dernier permet à l’investisseur d’avoir une idée sur la potentielle rentabilité de son placement tandis que le rendement net est le calcul permettant d’avoir les vrais chiffres possibles de la rentabilité du bien.
Rentabilité brute et rentabilité nette
Il est aussi important d’avoir une notion sur la rentabilité locative qui correspond à la somme totale des revenus que vous avez générée grâce à votre acquisition immobilière, le tout rapporté au prix d’achat du bien. En d’autres termes, vous devez faire ce calcul :
Ø ((Loyer Mensuel x12) / Prix d’Acquisition) x 100
En faisant ce calcul, vous aurez une rentabilité brute. Elle permet d’avoir une idée première sur la rentabilité d’un placement locatif. Son calcul est très important dans les projections financières.
En outre, il y a la rentabilité nette qui est un paramètre important de votre investissement. Il s’agit de la rentabilité de votre bien après que certaines charges aient été déduites. Pour la calculer, il faut déduire ces éléments suivants des loyers perçus :
– premièrement, vous devez déduire les charges locatives non récupérables. Ces dernières sont des dépenses liées à la rénovation ou à l’amélioration du bien, ce qui permet d’augmenter sa valeur sur le marché. En effet, une partie seulement des charges de copropriété peut être imputée au locataire.
– la taxe foncière sur les propriétés bâties
– si vous faites votre acquisition en utilisant un prêt, les intérêts d’emprunt sont déduits
– les charges liées à la gestion du bien telles que l’assurance propriétaire non occupant, les assurances loyers impayés, les frais de gestion locative, etc.
– les dépenses pour les gros travaux du logement. Cependant, le locataire n’a à sa charge que les travaux d’entretien de tous les jours.
Il faut savoir que la rentabilité nette est aussi connue sous le nom de rentabilité nette de charges. Elle correspond donc au pourcentage de rendement une fois que les différentes charges supportées par le propriétaire aient été enlevées.
Rentabilité nette-nette
La rentabilité nette fait référence à la rentabilité nette à laquelle on ajoute les avantages fiscaux en fonction du dispositif de défiscalisation choisi. Ainsi, ces avantages peuvent provenir de la loi Pinel, du LMNP, de la loi Censi-Bouvard, etc. Pour estimer la somme que vous pouvez économiser sur vos impôts, il vous suffit d’utiliser un simulateur de dispositif de défiscalisation en ligne.
En résumé, il est important de savoir que la rentabilité doit être calculée chaque année que dure le placement. La raison est que les charges et les encaissements diffèrent d’une année à une autre. De plus, il faut savoir que la rentabilité sur une année ne donne pas une estimation précise sur le gain réalisé par un placement. Pour cela, il faut effectuer les calculs chaque année.
Les variables ou coûts à prendre en compte avant d’investir dans le locatif
Avant de faire votre investissement locatif, notez bien que ces coûts et charges doivent être pris en compte
- frais d’acquisition : Pour toutes les acquisitions en immobilier, il existe plusieurs charges et frais à prendre en considération. Par exemple, il y a les honoraires du notaire et les taxes dues à l’achat qui ne sont pas payées au même moment. Ces derniers peuvent être additionnés à la somme de l’opération financée à crédit ou ils peuvent être payés en utilisant un apport personnel.
- charges d’entretien : les travaux d’amélioration ou de rénovation sont à la charge du propriétaire bailleur. Par exemple, c’est lui qui doit s’occuper du gros œuvre, des réparations des tuyaux de plomberie par exemple, etc. Le locataire, en ce qui le concerne, prend en charge les réparations locatives ou l’entretien courant du bien.
- frais de gestion locative :si vous faites appel à un agent immobilier pour la recherche de locataires, ce dernier va vous facturer les frais de gestion locative. Ces frais tournent autour de 6% des loyers mensuels perçus. La gestion locative prend du temps et requiert un nombre de connaissances spécifiques.
- charges de crédit immobilier :si vous avez fait recours à un crédit immobilier pour financer votre investissement locatif, il est important d’anticiper le montant du crédit. En d’autres termes, il faut prendre en compte l’assurance emprunteur et les intérêts d’emprunts.
- Frais de copropriété :les propriétaires d’appartements doivent verser chaque année des charges de l’ordre de 45,95 euros par mètre carré en moyenne en France selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC).
- Garantie loyers impayés (GLI) :elle n’est pas obligatoire. Tout de même, il est conseillé aux propriétaires de signer cette assurance qui permet d’anticiper les défauts de paiement de la part du locataire. Il s’agit d’une assurance que vous pouvez souscrire auprès d’une compagnie d’assurance ou en passant par votre agent immobilier. Elle est payante. Cependant, depuis 2019, il existe une solution gratuite appelée la garantie Visale, financée par Action Logement, accessible pour tous les logements dont le loyer ne dépasse pas un certain plafond.
- les impôts : les propriétaires doivent payer leur taxe foncière. Il est possible au bailleur ou au propriétaire de demander au locataire de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), tout en excluant les frais de gestion. Il faut noter que les TEOM sont présentes sur l’avis de taxe foncière envoyée au propriétaire chaque année.
Investissement locatif : neuf, locatif ou pierre ?
L’investissement dans la pierre est en vogue de nos jours. À cause de la croissance des taux dans l’immobilier, les investisseurs considèrent que les SCPI sont de très bonnes options pour obtenir un retour sur investissement malgré les mutations sur le marché. Avant d’investir dans la pierre, il est important de calculer la rentabilité qui est un tant soit peu complexe. Dans ce cas, il ne suffit pas seulement de considérer les loyers perçus chaque fin de mois, mais aussi les charges telles que les frais d’agence, les travaux d’entretien, la période de vacances locative, etc. Dans le cas du papier, la rentabilité financière est une fonction de la plus-value à la revente. Avant de faire un placement dans la pierre, vous devez vous assurer de demander conseil auprès des experts.
Une autre question importante que vous devez vous poser lorsque vous voulez faire un placement locatif est de déterminer si vous voulez investir dans le neuf ou dans l’ancien. Pour déterminer si vous aurez une bonne rentabilité, plusieurs critères sont à prendre en compte :
– le prix du bien : les logements anciens sont vendus généralement moins chers que les programmes immobiliers neufs. Tout de même, vous devez prendre en compte le prix de la rénovation.
– La durée de la location : lorsque vous louez un bien dans lequel vous avez investi, la durée de location peut déterminer votre rendement. Par exemple, si vous investissez dans le neuf en utilisant la loi Pinel, la location doit être faite sur au moins 6 ans. Ensuite, il y a la possibilité de le louer sur 9 ans ou sur 12 ans. Lorsque vous investissez dans le neuf en utilisant la loi Pinel, vous devez aussi attendre un bon nombre d’années avant de le revendre.
– La fiscalité : il est important de considérer les avantages fiscaux avant d’investir. Dans le neuf, il est possible de défiscaliser grâce au dispositif Pinel. Dans l’ancien vous pouvez aussi défiscaliser, mais les charges liées aux travaux de rénovation peuvent être trop lourdes. Ensuite, vous pouvez aussi explorer le LMNP ou le LMP.
– Les démarches administratives et contraintes : lorsque vous investissez dans le neuf, il est plus facile de faire les démarches administratives et conclure la vente en quelques semaines. Cependant, dans le neuf, les démarches sont plus longues, que ce soit en VEFA ou autres.
Crédit immobilier pour son investissement ?
Lorsqu’il s’agit de faire un placement immobilier, la meilleure solution est d’opter pour les crédits bancaires. En réalité, cela vous permet de financer rapidement votre projet, mais aussi de bénéficier de plusieurs avantages. Les prêts bancaires sont les mêmes pour les investissements en résidence immobilière que pour les investissements locatifs. Cependant, les taux appliqués sont plus bas lorsqu’il s’agit d’investir dans le locatif.
Tout de même, plusieurs critères entrent en jeu. Par exemple, si l’investisseur a déjà un crédit en cours ou s’il dispose déjà d’un logement en son nom, les conditions d’obtention du prêt ne sont pas les mêmes. Si l’investissement a déjà un patrimoine immobilier qu’il n’a pas de prêt en cours, il aura de meilleures conditions de prêts bancaires pour financer son nouveau projet.
Dans l’investissement locatif, les banques acceptent facilement que les emprunteurs aient de faibles apports. La raison est que la plupart des investisseurs qui souhaitent se lancer dans le locatif disposent déjà d’un patrimoine financier ou immobilier.
Pour votre investissement locatif, prenez le temps de consulter un expert pour évaluer les taux afin de faire une bonne affaire et surtout d’avoir un bon rendement locatif.
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