Quand on gagne le SMIC, on s’imagine qu’il est impossible d’avoir accès à la propriété. Le chemin est certes plus long et sans doute un peu plus difficile, mais sachez qu’il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier, même lorsqu’on gagne un faible salaire. Pour cela, il suffit de connaître les bonnes astuces, et de savoir comment monter un dossier en béton pour mener à bien votre projet. Dans cet article, je vais vous donner des explications sur la manière de procéder pour pouvoir acheter une maison quand on gagne le SMIC, afin que vous ayez toutes les cartes en main pour pouvoir enfin investir dans la pierre, et ne plus laisser votre argent partir en fumée dans un loyer.
1. Se constituer un dossier béton !
Si vous disposez d’un apport, comme un capital d’épargne par exemple, c’est un plus ; néanmoins, le fait de ne pas avoir d’apport financier ne vous empêchera pas d’obtenir un crédit immobilier. Que vous ayez un apport ou non, il va de toute façon falloir vous constituer un dossier qui soit le plus complet et le plus solide possible, autrement dit, un dossier sur lequel votre conseiller financier ne pourra trouver aucune objection à formuler ! Pour cela, demandez à votre banquier quels sont précisément tous les éléments indispensables qui doivent composer votre dossier, pour pouvoir créer un dossier dans lequel figureront toutes les informations, les plus détaillées possibles, qui vous seront demandées. Soyez également réactif, en envoyant les documents nécessaires dès qu’ils vous sont demandés, même si la banque vous donne un délai plus long. Globalement, il s’agit de leur montrer votre sérieux, et le sérieux de votre projet.
Pour apporter un réel plus à votre dossier, l’idéal est d’être le moins possible à découvert. Si vous le pouvez, faites en sorte de pouvoir présenter à votre banquier vos trois derniers relevés de comptes dans le vert, quitte à attendre un peu avant d’entamer le démarchage des banques. Car l’une des choses que votre banquier va étudier de très près, c’est votre capacité à rembourser votre emprunt. Il faut donc éviter à tout prix les défauts de paiement et les découverts, ou au mieux les dépassements de découvert autorisé.
Autre technique pour bétonner votre dossier : demander à des proches, si possible, de bien vouloir se porter caution pour votre emprunt. Si ce n’est pas possible (être caution représentant tout de même un risque non négligeable pour votre proche), sachez que les banques proposent également de garantir votre crédit auprès de sociétés de caution privées, qui souvent leur appartiennent.
Enfin, un autre élément très important que votre banquier va regarder probablement en premier, est votre reste à vivre. Il va donc falloir le « chouchouter » !
Le reste à vivre est le montant qui reste à votre disposition une fois que vous avez payé tous les frais fixes que vous avez à régler tous les mois (factures d’énergie, mensualités de crédits si vous en avez déjà, etc.). Le reste à vivre, c’est donc l’argent qu’il vous reste pour les dépenses « variables », telles que les courses alimentaires, les loisirs etc. Le reste à vivre se détermine en parallèle du taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33% de vos revenus au total. Si le taux est trop élevé ou le reste à vivre trop faible, votre banquier risque de refuser votre dossier. L’idéal est donc de n’avoir aucun autre crédit en cours, et de parvenir à faire le maximum d’économies possibles pour que le reste à vivre soit le plus élevé possible.
2. Aller aux entretiens armé jusqu’aux dents !
Avoir un dossier en béton ne suffira malheureusement pas, il vous faudra aussi préparer avec soin vos futurs entretiens avec votre banquer. Aller à un entretien pour un crédit immobilier (comme pour tout autre entretien finalement) en étant préparé et bien informé sera important pour votre banquier mais avant tout pour vous ! Votre banquier va vous parler de taux d’intérêts, de prix du marché, de frais de dossier, d’assurances, de frais de remboursement anticipé etc., vous devez donc être le mieux armé possible pour faire face à ses arguments, et savoir si ce qu’il vous proposera sera une bonne offre ou non. D’autre part, cela vous permettra d’avoir vous-même un aperçu de votre futur plan de financement, et d’avoir des arguments pour appuyer vos souhaits face à votre banquier, qui sera d’autant plus agréablement surpris d’avoir face à lui un client déterminé qui « sait de quoi il parle » !
Pour faire une étude de financement, c’est très simple : usez et abusez des simulateurs de crédits et autres calculettes financières que vous pourrez facilement trouver sur internet, les plus fiables étant bien entendu celles mises à disposition sur les sites des banques. Ces simulations vous permettront notamment d’avoir un aperçu plus précis de votre capacité d’emprunt (qu’on a toujours tendance à vouloir surestimer), et de ce fait du type de bien auquel vous pourrez prétendre. Cela vous donnera aussi une idée de ce que votre futur crédit pourra vous coûter, et vous pourrez ajuster vos ambitions en conséquence, à la baisse ou, pourquoi pas, à la hausse !
3. Consulter un courtier en crédit immobilier pour avoir le meilleur taux
Le courtier en crédit immobilier est le spécialiste incontesté du marché de l’immobilier ET du marché financier. C’est la raison pour laquelle il sera le mieux placé pour vous aider à obtenir le crédit immobilier le moins cher possible, et le plus adapté à votre situation. Il possède notamment un atout très important : Il bénéficie de partenariats avec les principales banques situées dans son secteur, avec lesquelles il n’hésitera pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux d’intérêt possible, les frais de dossier les plus bas possibles etc. Il fera un bilan précis de votre situation patrimoniale et financière, et contrôlera la faisabilité de votre projet.
4. Utiliser les aides disponibles
Pour accéder à la propriété lorsqu’on a un faible salaire et/ou pas d’apport personnel, il existe différentes aides mises à disposition par l’État. Vérifiez si vous êtes éligible à ces aides, et si oui, il serait alors dommage de ne pas en profiter ! Par ailleurs, ces aides sont considérées par votre banquier ou courtier comme un apport personnel ! Parmi les aides disponibles, il y a :
- Le prêt à taux zéro dit « PTZ Plus » : Il vous permettra de financer une partie de votre prêt immobilier, sous conditions de ressources, et uniquement pour première accession à la propriété. Votre logement doit donc également devenir votre résidence principale.
- Le prêt d’accession sociale (PAS) : Il peut être fait en complément d’un PTZ Plus, pour couvrir le reste de votre financement, jusqu’à sa totalité. Il présente l’avantage d’avoir des taux d’intérêt défiant toute concurrence, actuellement autour de 2,35% (variables en fonction de vos ressources). Il est délivré par des banques ou établissements financiers ayant conclu une convention avec l’État.
- Le prêt conventionné : Comme le PAS, il est délivré par des banques ou établissements financiers ayant conclu une convention avec l’État. Il a l’avantage de pouvoir également donner droit à des APL. Avec ce type de prêt, vous pouvez également financer la totalité de votre projet immobilier, en complément ou non d’un PTZ Plus. Il possède des taux d’intérêts légèrement supérieurs à ceux du PAS, mais néanmoins très compétitifs !
- Le prêt « Action Logement » (anciennement 1% logement) : Ce prêt est accordé aux salariés dont l’entreprise est membre du Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir si votre entreprise adhère à ce comité. Si tel est le cas, vous pourrez obtenir un prêt allant jusqu’à 25 000€ (variable en fonction de certaines conditions), dans la limite de 30% du montant total de votre crédit. Il est également cumulable avec les autres aides.
- Les prêts des collectivités territoriales : Certaines collectivités proposent des prêts avantageux pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour avoir de plus amples informations.
- Les prêts des mutuelles et des caisses de retraites complémentaires : Les mutuelles et les caisses de retraites complémentaires proposent elles aussi parfois des prêts immobiliers préférentiels. Renseignez-vous auprès de votre mutuelle ou de votre caisse de retraite complémentaire pour savoir si vous pouvez en bénéficier.
Pour avoir des informations plus détaillées sur toutes ces aides, vous pouvez consulter le site du Service Public.
Conclusion :
Même lorsqu’on gagne le SMIC, on dispose de nombreux outils pour accéder à la propriété. Acheter une maison en gagnant le SMIC est tout à fait possible, même sans apport. À partir du moment où votre projet est sérieux, et que vous montez un dossier solide qui prouve votre sérieux personnel et votre sens des responsabilités, aucun obstacle ne devrait alors plus vous barrer la route. Par ailleurs, l’État, qui n’a pas toujours le mauvais rôle, vous permet de réaliser votre projet plus facilement grâce aux nombreuses aides qu’il met à disposition des personnes ayant de faibles revenus. Vous avez donc maintenant toutes les cartes en main pour acheter votre bien immobilier.
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