Aujourd’hui les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location subissent un vrai parcours de combattants lorsque leurs loyers ne leurs sont plus versés. Beaucoup renoncent à faire louer leurs logements et préfèrent s’acquitter d’une amende plutôt que de vivre une vraie injustice à leurs yeux. Il faut bien comprendre qu’un propriétaire est monsieur tout le monde. Que ce n’est pas forcément quelqu’un à l’abri financièrement. Il s’agit souvent de gens comme vous et moi et qui travaillent tous les jours. Ces loyers sont pour eux une façon de rembourser un investissement, une source de revenu dont ils dépendent. Voici donc quelques conseils face à cette peur du loyer impayé.
Moyen #1 : La mise en demeure
En tant que propriétaire vous devez vous assurer de la solvabilité de votre locataire avant de signer tout contrat locatif. Cela pourrait vous évitez bien des déboires. Cependant, aujourd’hui personne est à l’abri de perdre son emploi par exemple. Avant d’engager toute procédure, prenez contact avec votre locataire dès que vous soupçonnez un problème financier de la part de celui-ci. Essayez de trouver un accord à l’amiable entre votre locataire et vous. Cela évitera bien des frais de justices. Peut-être que celui-ci rencontre seulement un problème financier passager. Ou peut-être s’agit-il tout simplement que d’un oubli. Commencez par envoyez si vous ne parvenez pas à concilier un accord entre vous, une lettre de rappel 20 jours après la date prévue de paiement du loyer. Si vous n’obtenez aucune réponse, envoyer une lettre de mise en demeure en recommandée avec accusé de réception trente jours après la date prévu de règlement du loyer. A compter de la réception de votre courrier, votre locataire dispose de huit jours pour régler la somme impayée ou pour se signaler. La lettre de mise ne demeure indique à votre locataire que si celui-ci ne se manifeste pas dans un délai de huit jours ou s’il ne règle pas les sommes dues ; il se soumet à d’éventuelles poursuites judiciaires.
Moyen #2 : Le tribunal d’instance
Le locataire refuse de régler les sommes dues ou ne donne aucun signe de vie. Vous pouvez alors saisir le tribunal d’instance compétent pour ce genre de litige. Ainsi votre locataire recevra en main propre par le biais d’un huissier de justice, une convocation devant le juge d’instance. Le juge statuera en fonction des éléments qu’il aura alors en sa possession et pourra condamner votre locataire à régulariser les sommes impayées dans un délai imposé par le juge. À défaut de paiement, en tant que propriétaire vous pouvez demander la restitution de votre bien par le biais d’une expulsion. Ainsi vous devez obligatoirement faire en amont un Commandement de Payer par le biais du tribunal d’instance et communiqué à votre locataire par un huissier. En fait ce commandement explique à votre locataire indélicat qui si celui-ci ne règle pas dans les plus brefs délais les loyers impayés, il s’expose à la saisie de ses biens. Cette étape est inévitable si vous souhaitez récupérer un jour vos loyers.
Moyen #3 : Résiliation du contrat de location
Suite à la mise en main propre par un huissier à votre locataire du Commandement de Payer, vous devez attendre deux mois. Après ces deux mois vous pouvez en tant que propriétaire saisir le tribunal d’instance pour demander une résiliation du contrat de location. Dans la plupart des cas les contrats de location comportent une clause résolutoire qui prévoit la possibilité qu’un juge puisse mettre un terme é ce contrat. Utilisez la. Le locataire sera assigné à comparaitre devant un juge d’instance afin de lui stipuler la résiliation du contrat de location.
Moyen #4 : L’expulsion
Un avis d’expulsion lui sera envoyé par courrier recommandé ou remis en main propre par un huissier. A la réception de ce courrier, votre locataire dispose de deux mois pour libérer le logement. Attention ce délai exclue la trêve hivernale qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, sauf avis contraire du juge, vous ne pourrez pas expulser votre locataire durant cette période mais vous pouvez toujours faire la procédure, l’un n’empêche pas l’autre. Sachez que le locataire peut saisir à son tour le tribunal de grande instance afin d’obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Le tribunal de grande instance peut accorder un délai supplémentaire allant de trois mois à trois ans au maximum en fonction de la situation du locataire : situation financière, familiale, de santé. Attention : En tant que propriétaire vous ne pouvez en aucun cas procéder à l’expulsion de votre locataire indélicat vous-même. Vous risqueriez trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende ! Vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement même si vous en êtes le propriétaire en l’absence de votre locataire. Vous seriez accusé de violation de domicile et vous seriez condamné à 15 000 euros d’amende à verser bien sûr à votre locataire et à un an d’emprisonnement. Vous devez être accompagné d’un représentant de la justice pour pouvoir entrer dans le logement même si celui-ci, vous appartient ! Si le jour de l’expulsion, le logement n’est toujours pas libéré et que votre locataire n’est pas présent. L’huissier de justice peut faire appel aux forces de police et à un serrurier pour pouvoir pénétrer dans le logement et saisir tous les biens. Un document collé sur la porte signalera à votre locataire du passage de l’huissier et des forces de l’ordre.
Moyen #5 : Récupération du logement
Si votre locataire est parti sans laisser d’adresse du jour au lendemain, il vous faut prouver l’abandon du logement pour pouvoir récupérer légalement votre bien. Faites des attestations par le voisinage signalant ne plus voir votre locataire depuis tant de temps. Faites constater les coupures d’eau et d’électricité. Demandez les attestations auprès des prestataires. Faites constater par un huissier de l’accumulation de courrier dans la boîte lettre. Une fois toutes ces attestations en mains vous pourrez par le biais d’un huissier récupérer votre bien et en disposé. Mais oubliez les loyers impayés.
Moyen #6 : S’assurer
Sachez que vous pouvez vous assurer auprès de prestataires dédiés aux loyers impayés. C’est pour cela que vous devez impérativement suivre les délais des différentes procédures. Sans cela, ces assurances pourraient ne pas vous dédommager pour vices de procédures. Il existe deux type de garanties contre les loyers impayés : la GRL (Garantie des Risques Locatif comprenez pour vous protéger contre la dégradation du logement loué) et la GLI (Garantie Loyer Impayé). Ces assurances vous apporte également une aide juridique en cas de litiges avec un locataire et vous aide tout au long de la procédure jusqu’à l’expulsion. Depuis peu est apparue le Solibail. Souscrire à un Solibail vous permet de vous prémunir des loyers impayés. Même pendant une période transitoire entre deux locations, ils s‘engagent à vous verser vos loyers et à assurer l’entretien du logement et de sa remise en état. Renseignez-vous.
Conclusion :
Dès le premier loyer impayé prenez contact avec votre locataire. N’attendez pas pour engager une procédure d’expulsion. Ces procédures sont longues et onéreuse. Essayez d’éviter au maximum d’y avoir recours. Ficelez bien vos contrats de location. Faites-vous aidez par les entreprises immobilières qui connaissent bien les rouages des procédures. Soyez courageux, récupérer des loyers impayés est un vrai parcours du combattant. Parfois il vaut mieux effacer la dette en échange du départ du locataire.
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