Il y a quelques années, avant la fameuse crise qui plane maintenant au-dessus de nos têtes, les banques pouvaient se permettre d’être relativement souples quant aux crédits immobiliers sans apport personnel, permettant aux gens d’investir sans trop de difficulté. Maintenant, un tel investissement sans apport semble être devenu un véritable parcours du combattant. Le marché de l’immobilier inquiète à la fois les investisseurs et les prêteurs, et la situation financière des banques n’autorise plus une grande marge de manœuvre. Pourtant, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier sans apport personnel. Dans cet article, je vais vous donner 9 conseils pour y parvenir.
Conseil #1 : Soigner son dossier
Qui dit investissement sans apport, dit évidemment crédit immobilier ; il va donc falloir vous constituer un dossier solide pour votre projet. Plus vous serez rigoureux, plus votre dossier sera détaillé et méticuleux, et plus vous vous attirerez les faveurs de votre banquier. Pliez-vous aux exigences du service des engagements de votre banque, qui est chargé d’analyser votre demande. N’omettez aucune information et ne soyez pas trop imprécis dans vos réponses. Transmettez les documents au fur et à mesure qu’ils vous sont demandés. Rien n’est plus désagréable pour votre conseiller d’avoir à vous relancer pour obtenir les renseignements souhaités. En bref, il va vous falloir les séduire et leur montrer patte blanche, et pour cela, rien de mieux que de leur montrer à quel point votre projet est sérieux et important pour vous, avec un dossier en béton armé !
Conseil #2 : Faire une étude de financement
Toujours dans l’optique de faire à votre banquier la meilleure impression possible, pour lui montrer que votre projet est sérieux et que vous êtes dans une démarche responsable, mais aussi pour que vous ayez vous-même un aperçu concret de votre financement futur, il est important de faire vous-même une étude de financement préalable. Cela vous donnera également des arguments supplémentaires pour montrer à votre banquier (même si quelque part il le sait déjà) qu’il est tout à fait possible d’accéder à la propriété sans apport personnel.
Concrètement, une fois que vous aurez défini votre budget et le type de bien que vous souhaitez acquérir, il faudra faire des simulations de prêt immobilier. Pour cela, vous pouvez utiliser les différentes calculettes financières que vous trouverez sur internet comme celles à disposition sur les sites des banques par exemple. Elles vous permettront de déterminer votre capacité d’emprunt et calculer votre taux d’endettement. Vous pourrez aussi réajuster vos ambitions à la hausse ou à la baisse, si vous constatez que les mensualités, les intérêts, le coût total du crédit etc. sont trop élevés ou peuvent être augmentés.
Conseil #3 : Avoir au moins trois mois de relevés positifs
Une des raisons pour lesquelles il est possible d’emprunter sans apport, c’est que les banques (fort heureusement) se basent aussi sur d’autres critères pour déterminer si elles peuvent ou non vous accorder un crédit immobilier. L’un de ces critères est notamment d’avoir un compte bancaire courant qui soit le plus irréprochable possible. C’est un élément important car la banque analyse votre capacité à rembourser les futures échéances d’emprunt en calculant l’endettement mais aussi en vérifiant la bonne tenue des comptes. Ainsi, si vous avez eu un incident de paiement (prélèvement rejeté ou chèque impayé), il vaut mieux attendre au minimum 3 mois avant de déposer une demande de crédit immobilier. L’idéal est bien sûr de n’avoir aucun défaut de paiement, de n’être jamais à découvert, ou en tout cas de ne jamais dépasser votre autorisation de découvert si vous en avez une. De cette façon, vous montrerez à votre banquier que vous êtes très vigilant sur la tenue de votre compte bancaire, et sur vos dépenses.
Conseil #4 : Faire appel à un courtier en crédit immobilier
Le courtier en crédit immobilier, c’est LE spécialiste en la matière. Il connaît tout du marché immobilier, et pourra vous être d’une aide vraiment précieuse, plus précieuse encore que celle de votre conseiller bancaire habituel. Il fera un bilan précis de votre situation patrimoniale et financière, et contrôlera la faisabilité de votre projet. Par ailleurs, il se peut que vous soyez éligible à certaines aides de l’État relatives aux crédits immobiliers, telle que le PTZ Plus (le fameux prêt à taux zéro, pour plus d’informations, vous pouvez consulter le site vosdroits.service-public.fr), ou encore les prêts locaux des collectivités locales. Ces aides à l’accession à la propriété entrent dans le calcul de l’apport personnel, ce qui signifie que même si vous n’avez pas d’économies, un prêt à taux zéro, par exemple, sera considéré comme un apport.
Un autre avantage majeur des courtiers par rapport aux banquiers est leur réseau de partenaires financiers. Leur connaissance du marché leur permet de sélectionner les banques les plus aptes à accepter le dossier, mais aussi celles qui pourront vous proposer le taux d’intérêts le plus bas possible, car ils peuvent faire jouer la concurrence, et ils ne s’en privent pas. Vous avez le choix entre les courtiers locaux et nationaux, les courtiers locaux ayant l’avantage d’être souvent plus disponibles. De plus, la relation de proximité qui se noue avec les banques locales sera un atout non négligeable. Les courtiers nationaux, quant à eux, vous feront bénéficier de leur important volume de dossiers traités chaque année qui en font des partenaires très appréciés des banques.
Conseil #5 : Demander à vos proches de se porter caution
Avant même de démarcher les banques ou les courtiers, cela renforcera votre dossier si vous recherchez des personnes qui accepteront de se porter caution pour vous. Sachez toutefois que cette décision peut avoir des conséquences importantes pour le cautionnaire en cas de défaillance de votre part. Mais lorsque la qualité de la relation familiale le permet, il est claire que la solution de la caution personnelle peut faire pencher le dossier en votre faveur pour l’acceptation de votre prêt immobilier. Par ailleurs, les banques proposent souvent de garantir le crédit auprès d’une société de caution privée qui en général lui appartient. Cette garantie est souvent préférable aux sûretés réelles comme l’hypothèque.
Conseil #6 : Avoir des ambitions raisonnables
Ce conseil rejoint celui de faire une étude préalable de financement. Il ne sert à rien de présenter une demande qui a toutes les chances d’être refusée, parce que le prix d’achat de votre futur bien sera bien trop élevé par rapport à vos revenus et votre capacité de remboursement. Montrez-vous raisonnable dès le début et n’engagez pas de négociations sur la base d’un projet qui ne tient pas la route, vous risqueriez de perdre votre crédibilité.
Il faut commencer par définir quels sont vos besoins : Quel type de logement ? Quelle surface habitable ? Quel secteur ? Pour une première acquisition, ne vous montrez pas trop exigeant. Visez une petite maison ou un appartement avec une surface suffisante, situé dans une commune où les prix sont raisonnables etc. Vous pourrez toujours, plus tard, envisager un second achat en vendant votre premier bien immobilier ; vous aurez alors cette fois-ci un apport qui vous permettra d’acheter éventuellement le bien de vos rêves.
Conseil #7 : Privilégier les banques spécialisées
Les banques dites de réseaux sont les plus exigeantes et les plus difficiles à convaincre, car ce sont elles qui ont les critères les plus drastiques en matière de crédits immobiliers. Par contre, les banques spécialisées telles que le Crédit Foncier, le Crédit Immobilier de France, ou encore Cetelem Immobilier et bien d’autres permettent plus facilement d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel et financent en général les autres frais liés à ce prêt (frais de notaires et frais de garanties). De plus, ces établissements permettent encore d’emprunter sur des durées longues, c’est-à-dire supérieures à 20 ans, contrairement aux banques classiques qui ont baissé la moyenne de leurs prêts immobiliers et qui financent rarement au-delà de 25 ans.
Conseil #8 : Souscrire aux services de la banque
Vous marquerez des points auprès de votre banquier, qui sera encore plus « rassuré », si vous acceptez de souscrire aux services qu’il va vous proposer, comme notamment l’assurance habitation. Bien souvent, son prix correspond aux prix moyens du marché, et offre des garanties tout à fait correctes. En plus, rien ne vous empêche de résilier cette assurance dès la fin de la première année et de faire à nouveau jouer la concurrence.
Conseil #9 : Soigner le reste à vivre
Un des éléments les plus importants de votre dossier, qui est même plus important que le fait que vous ayez ou non un apport, c’est le reste à vivre. Le reste à vivre est le montant dont vous disposerez une fois que vous aurez payé les échéances de crédit, mais aussi tous les frais fixes que vous avez à régler mensuellement (factures d’énergie etc.). En gros, le reste à vivre, c’est ce qu’il vous reste pour « manger ». Pour calculer le reste à vivre, votre banquier va d’abord déterminer votre taux d’endettement, c’est-à-dire le pourcentage de vos revenus qui servira à financer votre ou vos crédits. Il faut donc faire très attention à votre taux d’endettement, qui ne doit généralement pas dépasser 33% de vos revenus au total (attention donc si vous avez déjà d’autres crédits en cours), et au montant de votre reste à vivre. Si le taux est trop élevé ou le reste à vivre trop faible, vous pouvez négocier l’ensemble de vos dettes. Ainsi, soldez les petits prêts à la consommation en cours et qui n’ont pas un capital restant dû important.
Conclusion :
Bien que ce soit encore la crise et que le climat de peur ambiant nous laisse à penser qu’il faut être « riche » pour investir, vous avez pu voir qu’en restant raisonnable et en montant un dossier de projet solide et sérieux, on peut tout à fait investir dans l’immobilier et accéder à la propriété, ou même acheter pour louer, sans même avoir un apport personnel conséquent. Ainsi, quels que soient vos revenus, vous pouvez acheter un bien immobilier, à condition que son prix soit en adéquation avec vos possibilités d’emprunt. Finalement, cela a toujours été le cas, on arrive rarement à emprunter plus qu’on ne peut rembourser sans se retrouver dans le mur, même avant la crise ! La seule chose qui a changé aujourd’hui, c’est qu’il faut être plus prudent et anticiper son projet de bout en bout. C’est bien moins compliqué qu’il n’y paraît, et vous serez sans doute agréablement surpris si vous décidez de vous lancer.
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