Si vous avez un projet d’investissement immobilier, plusieurs options s’offrent à vous quant à son financement. L’option de financement la plus utilisée par les futurs propriétaires est bien sûr le crédit immobilier. Dans la grande majorité des cas, les crédits immobiliers souscrits sont des crédits amortissables, c’est-à-dire que les mensualités couvrent chaque mois une partie des intérêts et une partie du capital. Il existe un autre type de prêt méconnu et peu utilisé, qui est pourtant plus avantageux : Les prêts de type in fine. Ces prêts ont un tout autre mode de fonctionnement qui apporte des avantages non négligeable. Qu’est-ce qu’un prêt in fine ? Comment fonctionne-t-il ? Pourquoi opter pour un prêt in fine plutôt qu’un prêt amortissable ?
Le prêt in fine : Qu’est-ce que c’est ?
Ce qui différencie un prêt in fine d’un prêt amortissable, c’est son mode de remboursement. Contrairement au prêt amortissable où vous remboursez tous les mois les intérêts et le capital, avec un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts, et vous remboursez le capital à l’issue du crédit, en une seule fois, une fois les intérêts intégralement remboursés. Ainsi, pour pouvoir rembourser le capital en une seule fois, vous allez en parallèle épargner une somme définie à l’avance sur un produit de type assurance vie. Cette somme sera calculée pour que justement, à l’issue du crédit, vous puissiez rembourser le capital en un seul versement. Ce mode de fonctionnement peut paraître insolite, surtout lorsqu’on en entend parler pour la première fois, et on peut se demander quels sont les avantages à opter pour ce type de crédit immobilier. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les 3 raisons qui font que le crédit immobilier de type in fine est bien plus avantageux qu’un crédit amortissable, particulièrement dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier locatif.
Raison #1 : Des avantages fiscaux incomparables
Le principal avantage du prêt in fine réside dans les avantages fiscaux qu’il permet d’avoir dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. En effet, bien qu’en principe un prêt in fine ait un coût à peu près équivalent à celui d’un prêt amortissable (ou légèrement plus élevé, mais c’est relativement négligeable), les intérêts d’emprunt remboursés chaque mois seront plus élevés, étant donné que vous ne rembourserez « que » ces derniers. L’avantage réside dans le fait que ces intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Il est même possible dans certains cas de générer ce que l’on appelle un déficit foncier.
Le déficit foncier est une astuce permettant de réduire considérablement ses impôts. C’est un des rares systèmes auquel le gouvernement n’a pas encore appliqué de réduction, contrairement aux niches fiscales. Le but du jeu est simple : il faut que les charges à déduire soient supérieures aux loyers perçus. Dans ce cas, vous pouvez alors déduire la somme excédentaire de vos autres revenus soumis à l’impôt (salaires, dividendes etc.), jusqu’à hauteur de 10 700€. En plus, si le déficit fiscal est supérieur à 10 700€, le montant dépassant cette somme peut être reporté et donc déduits de vos revenus de l’année suivante, dans la limite de 10 ans de reports.
Prenons un exemple : Vous financez avec un prêt in fine l’achat d’un appartement locatif dont le loyer est de 500€. Admettons que les mensualités de votre prêt, c’est-à-dire les intérêts que vous remboursez chaque mois, soient elles aussi d’un montant de 500€. Votre revenu foncier imposable est donc égal à zéro. Maintenant, admettons que vous entrepreniez dans cet appartement des travaux d’entretien ou d’amélioration, eux aussi déductibles, pour une valeur totale de 5 000€. Vous aurez donc, à la fin de l’année, un déficit foncier de 5 000€ à déduire de vos impôts !
Raison #2 : Une double protection
L’assurance qui couvre un prêt in fine est du même type que l’assurance d’un prêt amortissable. Elle va notamment vous couvrir en cas de décès, invalidité, perte d’emploi etc. Cependant, le fonctionnement du prêt in fine induit en fait une double protection liée à cette assurance. En effet, en ce qui concerne le crédit en lui-même, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital, lui, s’accumule sur un contrat d’assurance vie. Ainsi, en cas de décès par exemple, l’assurance décès associée au crédit remboursera le capital dû à votre banque. Quant au capital accumulé sur le contrat d’assurance vie, il ira à votre bénéficiaire, comme cela serait le cas dans le cadre d’une épargne d’assurance vie classique !
Raison #3 : La constitution d’une épargne
La plupart des crédits in fine sont associés à un contrat d’assurance vie afin de constituer le capital à rembourser à l’issue du crédit. Cependant, vous pouvez négocier l’association à d’autres types de produits d’épargne. L’essentiel est que leur rendement soit suffisant pour que votre capital soit constitué en totalité à l’issue de la durée du crédit.
Le produit d’épargne faisant partie du montage de votre crédit immobilier, la banque y applique un contrat de nantissement. Le contrat de nantissement est une garantie pour votre banque, puisqu’il lui garantit qu’elle sera l’entière bénéficiaire de l’argent figurant sur le produit d’épargne. Cependant, un nantissement peut tout à fait être partiel, et généralement, dans le cadre d’un prêt in fine, le nantissement se fait uniquement à hauteur du capital à rembourser. Ainsi, si votre produit d’épargne s’avère plus performant que prévu par exemple, vous pourrez disposer du montant excédentaire.
Par exemple : Vous achetez une maison d’une valeur de 150 000€ avec un prêt in fine. Vous associez à ce prêt une assurance vie dont le rendement vous amène, à l’issue du prêt, à un capital total, intérêts nets inclus, de 170 000€. Vous remboursez la banque comme prévu des 150 000€ de capital qu’elle vous a prêté, et conservez les 20 000€ restants.
La mise en place du produit d’épargne associé à votre crédit est donc très importante et va se faire au moment de la négociation. Généralement, la banque vous proposera un calcul « au plus juste » pour faire en sorte qu’à l’issu du prêt, le montant du capital soit tout juste atteint. Vous pouvez donc négocier un produit d’épargne aux performances plus attractives, ce qui doit en principe aussi arranger votre banquier, puisque cela augmentera sa garantie de percevoir le capital de l’emprunt dans sa totalité.
Conclusion :
Pour pouvoir profiter de tous les avantages d’un prêt in fine, il faut effectuer un investissement immobilier locatif, d’une part pour pouvoir profiter des avantages fiscaux liés aux revenus fonciers, et d’autre part pour pouvoir autofinancer, même partiellement, son projet grâce aux loyers. Cependant, même pour un projet immobilier visant à acquérir sa résidence principale, le prêt in fine reste plus avantageux que le prêt amortissable. Bien qu’il revienne plus cher en termes de coût global, il apporte en retour de meilleures garanties et la possibilité de se constituer une épargne sans même s’en rendre compte. Par ailleurs, dans les projets bien construits, les mensualités sont souvent moins élevées que celles d’un prêt amortissable, même en additionnant les mensualités des intérêts aux mensualités d’épargne associées.
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